Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag des Mietendeckels

GE 13/2020, S. 839 - Außerhalb der Wohnung gelegene Räume im Untergeschoss (Keller) können, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht als Wohnräume genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein, wenn sie durch ausdrücklich im Mietvertrag getroffene Vereinbarung als Hobbyräume mitvermietet und ihre Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen worden sind. Für „deutlich“ (?) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 (Stichtag des Berliner Mietendeckels) zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist für die Beantwortung der Frage, ob sie in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG fallen oder nicht, nicht danach zu differenzieren, ob die Vertragsänderung durch Zustimmung des Mieters oder durch Verurteilung zur Zustimmung zustande kommt, so das LG Berlin (ZK 65).

Vermietung mit Kabelanschluss

GE 13/2020, S. 839 - Nach § 43b Telekommunikationsgesetz darf die anfängliche Mindestlaufzeit zwischen Verbrauchern und Anbietern von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten nicht 24 Monate überschreiten. Der Vermieter, der den Mieter für die Dauer des Mietvertrags an einen Breitbandkabelanschluss bindet, ist deshalb aber nicht verpflichtet, dem Mieter ein gesondertes Kündigungsrecht dafür einzuräumen, weil nicht er die öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdienste anbietet.

Nur „Modernisierung light“

GE 13/2020, S. 836 - Die Duldungspflicht des Mieters erstreckt sich grundsätzlich nicht auf öffentlich-rechtlich unzulässige Maßnahmen, so dass er solche Baumaßnahmen, die nach dem Kriterienkatalog der Berliner Bezirke in den sog. Milieuschutzgebieten unzulässig sind, auch nicht zu dulden braucht.

Vormietrecht

GE 12/2020, S. 778 - Wenn ein (im BGB nicht geregeltes) „Vormietrecht“ eingeräumt wird, und zwar für den Supermarktmieter, der den Mietvertrag selbst vorformuliert hat, muss die betreffende Klausel den AGB-rechtlichen Anforderungen entsprechen, um im Vermietungsfall geltend gemacht werden zu können.

Die Beschwer kann auch höher als der Streitwert sein

GE 12/2020, S. 781 - Will ein sehbehinderter Kläger von einer Verwalterin Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen ab Januar 2015 durch eine der Schweigepflicht unterliegende Person erlangen, sind die durch den Einsatz von Hilfspersonen zu erwartenden Kosten maßgebend.

Vertragsfortsetzung

GE 12/2020, S. 778 - Enthält der Geschäftsraummietvertrag sowohl eine Verlängerungsklausel als auch eine Option, fragt es sich, ob die Option des Mieters noch zur Geltung kommen kann, wenn der Vermieter der Vertragsverlängerung widersprochen hat.

Namen & Nachrichten

Wäre Berlin tatsächlich der Nabel von Deutschland, für den es sich oft hält, hätte der Begriff „Schattenmiete“ das Potential, zum Wort (oder Unwort, je nach Sichtweise) des Jahres zu werden. Zwei der um die Gunst (das Geld) der Mieter buhlende Konkurrenten verwenden den Begriff besonders häufig: der Berliner Mieterverein und das sich ständig häutende Legal-Tech-Unternehmen wenigermiete.de (1), LexFox GmbH (2), jetzt als Conny GmbH firmierende Start-up des Rechtsanwalts Dr. Daniel Halmer. Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, lamentierte wiederholt darüber, dass beim Abschluss von neuen Mietverträgen „geschätzt 80 % aller Vermieter“ eine „sogenannte Schattenmiete“ verlangen. Während der Laufzeit des Mietendeckels werde nur die Mietendeckelmiete verlangt, parallel würden Mieter aber zu einer höheren Miete vertraglich verpflichtet, die zu zahlen sei, falls der Deckel verfassungswidrig ist oder das Gesetz ausläuft.

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

GE 12/2020, S. 774 - Auch das ist heute möglich: Nach bisheriger ständiger Rechtsprechung des BGH, die von allen Mietrechtskommentatoren geteilt wird, war eine Zustimmungsklage des Vermieters nach § 558 BGB unzulässig, wenn ihr ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorausgegangen war. Davon rückt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 ab. Wie bereits kurz berichtet (GE 2020 [11] 696), hat sich der BGH auch erstmals zum Berliner Mietendeckel geäußert, ohne allerdings ins Grundsätzliche (Verfassungskonformität) zu gehen. Immerhin wissen wir jetzt: § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.

Corona-Anweisung der Amtsgerichtspräsidenten an die GV

GE 11/2020, S. 706 - Die über die Amtsgerichtspräsidenten erfolgte Anweisung an die Gerichtsvollzieher, wegen der aktuellen Corona-Pandemie bis auf Weiteres Vollstreckungen, insbesondere Räumungen auszusetzen, berechtigen den Gerichtsvollzieher nicht, Vollstreckungsaufträge als erledigt zu betrachten. Wegen des staatlichen Gewaltmonopols sind für die Beschränkungen hoheitlicher Tätigkeit insbesondere der Gerichte und ihrer Organe besonders enge Grenzen – auch in zeitlicher Hinsicht – zu ziehen, so das AG Spandau.

WEG – Verwalterbestellung

GE 11/2020, S. 713 - Den Wohnungseigentümern müssen die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich schon innerhalb der Einladungsfrist zur Versammlung zugänglich gemacht werden.