WEG-Reform ist noch nicht bis zur letzten Eigentümergemeinschaft vorgedrungen

GE 12/2022, S. 619 - Ein Beschluss, mit welchem nach der WEG-Reform 2020 weiterhin „der Wirtschaftsplan“ beschlossen wird, ist jedenfalls nicht insgesamt mangels Beschlusskompetenz nichtig, sofern sich der vom Verwalter vorgeschlagene und von den Eigentümern beschlossene Wirtschaftsplan sinngemäß im Rahmen der gesetzlichen Formulierungen hält; in diesem Fall besteht für die Vorschusszahlungen nach wie vor eine Zahlungspflicht.

Fehlender Wirtschaftsplan

GE 12/2022, S. 618 - Hausgeldansprüche können auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-GdWE nur von der Gemeinschaft durchgesetzt werden. Existiert kein beschlossener Wirtschaftsplan, muss dabei zunächst mittels einer Beschlussanfechtungsklage ein solcher in Kraft gesetzt werden, bevor überhaupt Forderungen existieren, die geltend gemacht werden können.

Kostenverteilung bei Leistungsklage auf unsicherer Tatsachengrundlage

GE 12/2022, S. 613 - Klagt der Mieter, weil der Vermieter keine Auskunft über die Höhe der Vormiete gibt, direkt auf Feststellung der zulässigen Miethöhe nach der Mietpreisbremse, trifft ihn ein überwiegendes Mitverschulden, das einen Schadensersatzanspruch ausschließt. Die Prozessökonomie erfordert bei säumigem Verhalten des Auskunftsschuldners zur zulässigen Miethöhe die Erhebung der Stufenklage anstelle einer Leistungsklage auf unsicherer Tatsachengrundlage. Der Mieter hätte also im Rahmen der Stufenklage zunächst auf Auskunft über die Vormiete klagen müssen und erst danach ggf. auf Feststellung der zulässigen Höchstmiete.

Vorlagebeschluss an den EuGH

GE 12/2022, S. 613 - Die ZK 67 des Landgerichts Berlin hat in zahlreichen Entscheidungen die Auffassung vertreten, dass das Geschäftsmodell von Inkassodienstleistern, insbesondere der Conny GmbH, mit der Geltendmachung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstößt. Der BGH vertritt in ständiger Rechtsprechung – gerade wieder in mehreren neuen Entscheidungen – die gegenteilige Auffassung und hat Entscheidungen der ZK 67 immer wieder kassiert. Nun aber hat die Kammer zu einer Art finalem Gegenstoß gegen den BGH ausgeholt und die Frage dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Auslegung vorgelegt. Interessant an dem Vorlagebeschluss ist, dass an ihm als Vertretungsrichter auch der Vorsitzende der ZK 64 mitgewirkt hat. Auch dessen Kammer war bisher skeptisch gegenüber dem Geschäftsmodell von Conny & Co.

Vermietung an Wohngemeinschaft

GE 12/2022, S. 611 - Nach verbreiteter Ansicht erklärt der Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft konkludent im Voraus eine Zustimmung zum Mieterwechsel. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin sah das anders (GE 2021, 1262) und ist mit ausführlicher Begründung vom BGH schon nach wenigen Monaten bestätigt worden.

Nutzungsuntersagung durch Bauaufsicht

GE 11/2022, S. 556 - Bei einem bauordnungswidrigen Zustand kann die Behörde zur Gefahrenabwehr eine Nutzungsuntersagung anordnen, wie unlängst das OVG Berlin-Brandenburg in einem Fall entschieden hat, in dem für das Miethaus ein zweiter Rettungsweg nicht vorhanden war (GE 2021, 1207). Das ist auch bei einem Rattenbefall möglich.

Direktzahlung der Miete durch den Staat

GE 11/2022, S. 554 - Der Sozialhilfeempfänger hat einen Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen (angemessenen) Aufwendungen. Diesen Anspruch kann der Vermieter aber selbst dann nicht direkt geltend machen, wenn die Miete direkt vom JobCenter an ihn bezahlt wird. Das gilt nicht nur für laufende Mietzahlungen, sondern auch für Betriebskostennachforderungen.

Eigenbedarfskündigung

GE 11/2022, S. 552 - Nach § 574 BGB kann ein Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellen würde. Er hat jedoch die Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.

Derzeitige Rechtslage erlaubt diese Verfahrensweise aber nicht

GE 11/2022, S. 551 - Die für den Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung maßgebliche Vorschrift (§ 553 BGB) lautet in ihrem Satz 1 wie folgt: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“ Ein Teil des Wohnraums: Dazu hat kürzlich schon das Amtsgericht Mitte (GE 2021, 189 mit ablehnender Anmerkung Bieber GE 2021, 152) gemeint, dass das auch bei einer Einzimmerwohnung zutreffen könne, und zwar dann, wenn ein Schlüssel einbehalten und persönliche Gegenstände zurückgelassen worden seien, weil in einem solchen Fall keine Aufgabe der Wohnung vorliege und (Mit-) Gewahrsam des Mieters fortbestehe. Auf dieser Linie liegt eine neue Entscheidung der ZK 67 des Landgerichts Berlin mit dem kryptischen Leitsatz: „Auch eine Einzimmerwohnung kann tauglicher Gegenstand der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sein.“ Immerhin hat das Landgericht (ZK 67) die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

WEG-Sachen

GE 10/2022, S. 511 - Lässt das Berufungsgericht die Revision zu, ist der BGH daran zwar gebunden, gleichwohl unterliegt diese Entscheidung keiner weiteren revisionsrechtlichen Überprüfung.