Wohnungsüberlassung zu einer verbilligten Miete

GE 13/2023, S. 640 - Die im Rahmen eines öffentlichen Wohnraumfördermodells vom Grundstückskäufer übernommene Verpflichtung, noch zu errichtende Wohnungen zu einem verbilligten Mietzins an Dritte zu überlassen, stellt keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung des Grundstückskäufers dar, wenn ihm im Rahmen des Gesamtkonzepts zugleich zinsgünstige Darlehen gewährt werden.

Einwendungen ist nachzugehen

GE 13/2023, S. 629 - Ob und wann der Berliner Mietspiegel allein als Schätzungsgrundlage für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, ist umstritten. Manchmal ist auch ein Sachverständigengutachten erforderlich (LG Berlin GE 2023, 596). Nimmt das Gericht jedoch substantiierte Einwendungen rechtlicher und tatsächlicher Art gegen den einschlägigen Mietspiegel nicht zur Kenntnis, statt ein kosten- und zeitaufwendiges Sachverständigengutachten einzuholen, ist der verfassungsrechtliche Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, so der Berliner Verfassungsgerichtshof in einer brandneuen Entscheidung.

Vermietung zur teilgewerblichen Nutzung

GE 13/2023, S. 627 - Für die preisrechtliche Zulässigkeit einer Mietvereinbarung wird oft der Mietspiegel herangezogen, dessen Werte nicht um mehr als 10 % überschritten werden dürfen. Ist im Mietvertrag eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart, reicht das grundsätzlich nicht – so die 67. Kammer des LG Berlin. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stellte sie für den „gewerblichen“ Teil der Wohnung auf die Höhe der Büromieten ab.

Abänderung der Kostenverteilung: Gleichbehandlungsgebot ist zu beachten

GE 12/2023, S. 584 - Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleichzubehandeln sind. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleichgelagerten Austauschsfällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird.

WEG-Jahresabrechnung

Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin „die Jahresabrechnung“ und nicht, wie nach der WEG-Reform nunmehr vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die neuen Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Bestehen bleibt aber die dem jetzigen Gesetz entsprechende Beschlussfassung (nur) über die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss.

ZK 66 streitet weiter gegen Karlsruhe

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH wird eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung nicht unwirksam, wenn der Mietrückstand in der Schonfrist bezahlt wird (zuletzt GE 2022, 1308). Die 66. Kammer des LG Berlin folgt dem weiterhin nicht (zuletzt GE 2022, 1093).

Kein Schadensersatz statt der Leistung

GE 12/2023, S. 579 - Erbringt der Schuldner eine fällige Leistung nicht, kann der Gläubiger nach Fristsetzung Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Ob das auch für einen Anspruch auf Beseitigung einer Störung nach § 1004 BGB (Eigentumsbeeinträchtigung) gilt, war umstritten. Der BGH sagt jetzt: Nein.

Keine Mietminderung

GE 11/2023, S. 529 - Sonnt sich der Vermieter nackt im Hof, mag das bei seinen Mietern Befremden und noch unangenehmere Empfindungen auslösen, ein Grund zur Mietminderung ist es indes nicht, so das OLG Frankfurt am Main, das sich in einer neuen Entscheidung nicht nur mit diesem vermeintlichen, sondern auch noch mit zahlreichen anderen von einem Mieter geltend gemachten Mietmängeln beschäftigen musste.

Wer darf überzahlte Beträge geltend machen?

GE 11/2023, S. 527 - Sittenwidrig überhöhte Mietzahlungen können zurückgefordert werden; das Gleiche gilt bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse oder für zulässige Mietminderungen nach Eintritt eines Mangels. Wenn das JobCenter die Mieten übernommen hat, stehen die daraus entstehenden Rückzahlungsansprüche nicht dem Mieter zu, sondern wegen des gesetzlichen Forderungsübergangs nach § 33 SGB II nur dem Leistungsträger – in der Regel dem JobCenter.

Bestandsschutzklausel im Vertrag

GE 10/2023, S. 484 - Der Eigenbedarf des Vermieters macht eine Kündigung nicht „notwendig“ im Sinne einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel, wenn der Vermieter den von ihm behaupteten Wohnbedarf durch Kauf oder die Anmietung von Alternativwohnraum decken kann.