Ehegatten als Mieter

GE 24/2025, S. 1227 - Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, so dass es auf eine Unterschrift nicht ankommt. Wenn aber ein Mietvertragsformular benutzt wird (gewillkürte Schriftform), wird nur der Vertragspartei, der auch unterschrieben hat, auch wenn der Name des weiteren Mieters im Rubrum (Kopfbereich) genannt wird.

5 % Mietminderung

GE 24/2025, S. 1227 - Auch bei mietvertraglicher Vereinbarung eines Substandards hat der Wohnungsmieter Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne diese der zentrale Vertragszweck (Wohnen) nicht verwirklicht werden kann. Die fehlende Betriebssicherheit einer Elektroanlage rechtfertigt eine Minderung von 5 %.

Ein Ex-Organ treffen keine Organpflichten mehr

GE 23/2025, S. 1186 - Damit die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Frage, ob von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Nachschüsse angefordert oder die beschlossenen Vorschüsse anzupassen sind, beschließen können, muss, wie es in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG heißt, der „Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung)“ aufstellen. Berufen die Wohnungseigentümer ihre Verwaltung ab, bleibt diese Aufgabe häufig unerledigt liegen. Dann fragt es sich, ob man die Ex-Verwaltung notfalls gerichtlich dazu zwingen kann, doch noch abzurechnen. Als Anspruchsgrundlage kann man darauf abstellen, dass die Ex-Verwaltung das Ex-Organ der GdWE ist. Oder man versucht, den geschlossenen, aber in der Regel bereits beendeten Verwaltervertrag als weitere Anspruchsgrundlage fruchtbar zu machen. Der BGH klärt, welcher Weg gangbar ist und wann.

Orientierungshilfe zum Mietspiegel

GE 23/2025, S. 1180 - Ein wohnwertmindernder besonderer Lärm kann bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vorliegen, wenn nur ein Fenster zur Lärmquelle öffnet. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr und zu Supermärkten werden ausweislich des Mietspiegels bereits bei der Lageeinordnung „gut“ berücksichtigt und finden keine gesonderte Berücksichtigung. Ein fehlender Duschvorhang bei gleichwohl vorhandener Duschmöglichkeit kann nicht mit dem Negativmerkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ gleichgesetzt werden. Ein Bad ohne Belüftungsmöglichkeit ist wohnwertmindernd.

Nach der Überlassung vollzogene oder beabsichtigte Realteilung

GE 23/2025, S. 1178 - Nach einer Umwandlung zu Eigentumswohnungen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, über das er vom Vermieter zu unterrichten ist. Wird die Mitteilung unterlassen, ist auch nach Jahrzehnten noch die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich. Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen das Vorkaufsrecht des Mieters auslösenden Verkauf an einen Dritten dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks.

Schäden am Lamborghini durch Rolltor

GE 22/2025, S. 1127 - Der Vermieter hat die Mietsache zu überprüfen, um Schäden des Mieters an eingebrachten Sachen zu verhindern. Das gilt auch für den Vermieter eines Stellplatzes in der Tiefgarage, wobei die üblichen Sicherheitsmaßnahmen nach den Besonderheiten des Einzelfalls nicht ausreichend sein können.

Sozialwohnungen

GE 22/2025, S. 1127 - Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung bei einem berechtigten Interesse. Daran fehlt es, wenn der Untermietvertrag gegen das Gesetz verstößt, etwa gegen die Mietpreisbremse (LG Berlin GE 2022, 741). Auch ein Verstoß gegen das Wohnungsbindungsgesetz lässt einen Anspruch auf Erlaubnis entfallen.

Zwangsgeld wegen Zweckentfremdung rechtmäßig

GE 22/2025, S. 1126 - Ein Leerstand von mehr als drei Monaten gilt als Zweckentfremdung; anders aber, wenn trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit die Wohnung nicht vermietet werden konnte. Allgemein gehaltene Vermietungsanzeigen zu nicht marktüblichen Preisen reichen jedoch nicht.

Nicht baubedingte Schimmelpilzbildung schließt Mietmangel nicht aus

GE 22/2025, S. 1125 - Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwen­digen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und ggf. die zur Vermeidung von Schim­melbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüf­tungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.

„Kanaken!“ und Schlimmeres

GE 22/2025, S. 1125 - Einem Mieter, der seinen Vermieter rassistisch beleidigt, kann fristlos gekündigt werden.