Vermögenslosigkeit des Mieters wird nicht vorausgesetzt

GE 24/2020, S. 1591 - Der in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB geregelte Kündigungsausschluss verlangt vom gewerblichen Mieter nicht den Nachweis, dass er die geschuldete Mietzahlung nicht aus anderen Quellen als den laufenden Erträgen der Mietsache aufbringen konnte, so das OLG Nürnberg. Es reiche aus, dass die Corona-Pandemie mitursächlich für die Nichtzahlung der Miete war. Der Mieter müsse nicht auf sonstige Rücklagen zurückgreifen.

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Standard wie beim Wärmeschutz

GE 23/2020, S. 1534 - Jedenfalls ab dem Berliner Mietspiegel 2019 müssen Schallschutzfenster, um bei Anwendung der Orientierungshilfe als wohnwerterhöhend zu gelten, auf einem vergleichbaren technischen Standard sein wie Wärmeschutzfenster, was einen Einbau ab 2002 voraussetzt; bereits 1980 eingebaute Fenster erfüllen dieses Niveau nicht.

Keine eilige Besitzeinräumung

GE 23/2020, S. 1534 - Mit der Herausgabe der Schlüssel für gepachtete Restauranträume an den Verpächter nach Kenntnis von einer fristlosen Kündigung gibt der Pächter freiwillig den Besitz auf. Er kann dann nicht Wiedereinräumung des Besitzes im einstweiligen Verfahren verlangen. Dies gilt auch, wenn die Schlüsselübergabe auf Aufforderung von Polizeibeamten erfolgte, die der Verpächter gerufen hatte.

Wohnraummiete für Kleingartenpächter

GE 23/2020, S. 1532 - Miet- oder Pachtverhältnisse können fristgerecht ohne Begründung gekündigt werden (§ 542 BGB); bei Wohnraum ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich (§ 573 BGB). Die Abgrenzung richtet sich nach dem Vertragszweck. So kann nach Ansicht des LG Berlin ein Pachtvertrag über ein Kleingartengrundstück mit Haus zu Wohnzwecken die konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht enthalten. Der Bewohner einer Laube in einer Kleingartenkolonie musste deshalb nicht räumen, weil die beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland kein berechtigtes Kündigungsinteresse darstellt.

Mieterhöhung mit Mietspiegel

GE 23/2020, S. 1531 - Für die (formale) Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietspiegel, der wie der Berliner Mietspiegel Spannen ausweist, reicht es aus, das einschlägige Mietspiegelfeld anzugeben. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg meint, bei einer Vermieterin, die nach ständigem Wechsel der Hausverwaltung keine detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude habe, sei das anders.

Austausch von defekten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster

GE 22/2020, S. 1467 - Ein Fensteraustausch von defekten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster ist eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, die auch bei zahlreichen Fenstern im Haus kein Gesamtkonzept erfordert. Für die bei Sanierungen erforderliche Bestandsaufnahme reicht bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben der Sachverstand von Handwerksfirmen aus.

Neuvermietung unter Mietpreisbremse

GE 22/2020, S. 1464 - Laut Mietpreisbremse darf bei Vertragsabschluss keine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % oder die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete vereinbart werden. Das LG Berlin (GE 2018, 1460) meinte, wenn vor Neuvermietung ein Gewerbemietverhältnis bestanden habe, könne auf das Wohnraummietverhältnis davor zurückgegriffen werden.

LG München beruft sich vor allem auf Entscheidungen des Reichsgerichts

GE 22/2020, S. 1460 - Führen öffentlich-rechtliche Maßnahmen durch Allgemeinverfügungen und Infektionsschutzmaßnahmeverordnungen zu Einschränkungen des Mietgebrauchs, kann ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegen, meint, anders als die Landgerichte in Frankfurt und Mannheim (vgl. Anmerkung Seite 1459), das Landgericht München I.

Das Verwendungsrisiko trifft den Mieter

GE 22/2020, S. 1459 - In der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie liegt kein Mangel der Mietsache, der zu einer Minderung berechtigte. Die Schließung kann erst dann zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage führen, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existentiell bedeutsamen Folgen kommt.