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Erläuterung der wohnwerterhöhenden Merkmale erforderlich?
Mieterhöhung mit Mietspiegel
04.01.2021 (GE 23/2020, S. 1531) Für die (formale) Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietspiegel, der wie der Berliner Mietspiegel Spannen ausweist, reicht es aus, das einschlägige Mietspiegelfeld anzugeben. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg meint, bei einer Vermieterin, die nach ständigem Wechsel der Hausverwaltung keine detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude habe, sei das anders.
Der Fall: Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 11. Juli 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf das Mietspiegelfeld K 1. Die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel wurden in dem Schreiben als wohnwerterhöhend behandelt, wobei nicht begründet/erläutert wurde, worauf sich diese Einordnung stützte. Die Mieter stimmten dem Erhöhungsverlangen nicht zu.
Das Urteil: Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Zustimmungsklage als unbegründet ab, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Die Erläuterung der Merkmalgruppen sei erforderlich, damit der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret überprüfen könne. Aus dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB ergebe sich, dass der Mieter erkennen müsse, worauf sich die Einordnung nach der Orientierungshilfe stütze.
Anmerkung: Das Urteil ist ein zum Glück seltenes Beispiel für krasse Fehlurteile. Abgesehen davon, dass bei der formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens die Klage nicht als unbegründet abzuweisen wäre, wie es das Amtsgericht getan hat, sondern als unzulässig (BGH, GE 2014, 113), weicht die Entscheidung nicht nur von der Rechtsprechung des BGH ab, sondern verstößt auch gegen das Gesetz. In § 558a Abs. 4 BGB wird es ausdrücklich als (formal) ausreichend angesehen, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, sodass auch ohne Begründung auf den Oberwert Bezug genommen werden kann. Die Richtigkeit der Einordnung ist dann eine Frage der materiellen Begründetheit, die durch Beweisaufnahme zu klären ist (BGH, NZM 2013, 612).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1566 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Zustimmungsklage als unbegründet ab, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Die Erläuterung der Merkmalgruppen sei erforderlich, damit der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret überprüfen könne. Aus dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB ergebe sich, dass der Mieter erkennen müsse, worauf sich die Einordnung nach der Orientierungshilfe stütze.
Anmerkung: Das Urteil ist ein zum Glück seltenes Beispiel für krasse Fehlurteile. Abgesehen davon, dass bei der formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens die Klage nicht als unbegründet abzuweisen wäre, wie es das Amtsgericht getan hat, sondern als unzulässig (BGH, GE 2014, 113), weicht die Entscheidung nicht nur von der Rechtsprechung des BGH ab, sondern verstößt auch gegen das Gesetz. In § 558a Abs. 4 BGB wird es ausdrücklich als (formal) ausreichend angesehen, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, sodass auch ohne Begründung auf den Oberwert Bezug genommen werden kann. Die Richtigkeit der Einordnung ist dann eine Frage der materiellen Begründetheit, die durch Beweisaufnahme zu klären ist (BGH, NZM 2013, 612).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1566 und in unserer Datenbank.
Autor: RiAG a. D. Rudolf Beuermann
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