Mietpreisbremse und die Forderungen der Inkassodienstleister

GE 4/2024, S. 174 - Nach § 556g BGB hat der Vermieter vor Vertragsschluss die Vormiete mitzuteilen, wenn er sich darauf berufen will, dass die Mietpreisbremse bei erheblicher Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht eingreift. Ob die Auskunft rechtlich zutrifft, ist dabei grundsätzlich unerheblich. Nach Ansicht des BGH ist die gesetzliche Regelung, wonach sich der Vermieter bei nicht erteilter Auskunft nicht auf die Vormiete berufen könne, nicht einschlägig bei erteilter, aber falscher Auskunft.

BGH entscheidet: Überleitungsvorschrift der WohnflächenVO gilt hier nicht

GE 4/2024, S. 172 - Wenn im Vertrag nicht näher festgelegt ist, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, sind auch im freifinanzierten Wohnraum die Bestimmungen für preisgebundenen Wohnraum anwendbar, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelten. Ist der Mietvertrag ab 1. Januar 2004 abgeschlossen, ist die Balkonfläche nur zu einem Viertel anzurechnen; die Überleitungsvorschrift des § 5 Wohnflächenverordnung gilt nicht.

Bauträgervertrag: BGH klärt eine seit langem umstrittene Rechtsfrage

GE 4/2024, S. 171 - Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch erst in zehn Jahren und nicht schon in drei Jahren. Der BGH klärt damit eine seit langem umstrittene Rechtsfrage.

Was Mieter so alles in der Wohnung ohne Konsequenzen veranstalten dürfen

GE 4/2024, S. 170 - Fliest ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten erstmals das Bad und baut dort neue Sanitärobjekte ein, wird der Vermieter formal zwar Eigentümer dieser Einbauten, kann aber den Mieter nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers hindern, denn er bleibt berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen. Eigenmächtige bauliche Maßnahmen des Mieters stellen für sich noch keinen Grund für eine Kündigung dar. Handelt es sich bei den Maßnahmen objektiv um eine Modernisierung und trägt der Vermieter keinen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis vor, liegt keine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten selbst dann vor, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde. Seine Ansprüche auf Rückbau muss der Vermieter dann ggf. bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückstellen.

Nicht steuerbegünstigt

GE 3/2024, S. 128 - Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen steuerpflichtig (§ 23 EStG), wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (sog. Spekulationsfrist). Ausnahme: Das Grundstück wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Eine zu einer Befreiung von der Einkommensteuer führende Selbstnutzung einer Wohnung liegt jedoch nicht vor, wenn die Wohnung vor der Veräußerung der Schwiegermutter überlassen wurde, so der Bundesfinanzhof.

Trittschallschutz und Kinderlärm

GE 3/2024, S. 122 - In einem hellhörigen Haus können Geräusche aus der Nachbarwohnung sehr stören. Für einen Baumangel kommt es aber darauf an, ob die Vorschriften eingehalten sind, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Nicht übermäßiger Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen.

Leben schlägt Eigentum

GE 3/2024, S. 121 - Das Bundesverfassungsgericht hatte eine einstweilige Anordnung zur Verhinderung einer Räumungsvollstreckung nach einem Suizidversuch erlassen (GE 2023, 949). Nun entschied Karlsruhe auch in der Hauptsache: Mache der Mieter für den Fall einer Zwangsräumung substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, und entscheide ein Gericht ohne das erforderliche Sachverständigengutachten darüber, sei das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit verletzt.

Rückbauanspruch der GdWE

GE 2/2024, S. 72 - Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt.

Wohnungsmietvertrag mit Botschaft

GE 2/2024, S. 70 - Nach § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag nur in bestimmten Fällen zulässig; ansonsten gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann nur durch Kündigung beendet werden. Diese zwingende Vorschrift kann auch bei einem Vertrag mit einer ausländischen Botschaft als Vermieterin anwendbar sein.

Hennigsdorfer Mietspiegel

GE 1/2024, S. 21 - Nach einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss das Gericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete, also die Einzelvergleichsmiete ermitteln. Wenn der Mietspiegel nur eine Spanne angibt, sind wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen. Das Amtsgericht Oranienburg meint, für die Umlandgemeinde Hennigsdorf könne die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels herangezogen werden.