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Nachrichten


Billigung von baulichen Veränderungen
Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer
GE 15/2020, S. 967 - Eigenmächtige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums können mit der Maßgabe genehmigt werden, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer auch die Folgekosten der Maßnahme trägt.
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Wegfall eines mitgemieteten Pkw-Abstellplatzes
Mietminderung oder nicht doch ein Fall der Unmöglichkeit der Erfüllung?
GE 16/2020, S. 1030 - Mietminderung tritt bekanntlich kraft Gesetzes ein, wenn die Mietsache so mangelbehaftet wird, dass sie zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch nicht mehr geeignet ist. Gilt das auch dann, wenn ein mitgemieteter Stellplatz wegfällt? Das Amtsgericht Köln geht hiervon aus.
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Wann tritt die 2. Stufe in Kraft?
Mietendeckel
GE 17/2020, S. 1088 - Frage: Im Mietendeckelgesetz steht, dass das Gesetz bezüglich der Mietsenkung neun Monate nach Verkündigung in Kraft tritt. „Nach“ ist ein dehnbarer Begriff. Im Grundeigentum konnte man in verschiedenen Artikeln bis Heft 11/20 lesen, dass die neue Miete im Dezember 2020 beginnt. In Heft 12, 771 steht nun, schon im November. Auf Anfrage meinen das Bezirksamt Friedrichshain: am 23. November und Steglitz: frühestens am 22. November – also ad libitum? U. Sch., per eMail
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Wie bei Staffelmiete/Modernisierung?
Mietendeckel
GE 16/2020, S. 1016 - Frage: Mit den meisten meiner Wohnungsmieter habe ich moderate Staffelmietvereinbarungen geschlossen und auch im Bestand nach Auslaufen einvernehmlich verlängert. Damit waren dann auch alle Modernisierungen abgegolten, die ich im Laufe der Jahre durchgeführt habe. Nun verbietet mir das staatssozialistische Mietpreisdiktat, der sog. Mietendeckel, die Entgegennahme der vereinbarten Mietsteigerungen. Theoretisch wäre ja gemäß § 7 MietenWoG Bln eine Mieterhöhung nach Modernisierung u. a. aufgrund gesetzlicher Verpflichtung möglich, nach BGB-Recht ist mir aufgrund der Staffelmietvereinbarung aber eine Erhöhungsmöglichkeit verwehrt. Ist es in diesem schizophrenen Zwei-Mieten-Modell nun eventuell möglich, ohne eine den Mietern gegenüber ausgesprochene BGB-Mieterhöhung die zulässige Miete nach MietenWoG Bln aufgrund einer Modernisierung (z. B. Rauchmeldereinbau) zu erhöhen, um so wenigstens einen Teil der vereinbarten Staffelmieterhöhung auch entgegennehmen zu dürfen? D. T., Berlin
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Modernisierungsumlage weg?
Mietendeckel
GE 16/2020, S. 1016 - Mietendeckel Modernisierungsumlage weg? Frage: Modernisierung: 2017 wurde ein Fahrstuhl eingebaut und der Modernisierungszuschlag (11 % der Baukosten) 2018 erhoben. Der Modernisierungszuschlag ist also in der Stichtagsmiete enthalten, die ab November auf den Tabellenwert + 20 % abgesenkt werden muss. Ist damit der gesamte Fahrstuhl-Modernisierungszuschlag abgegolten? Oder kann ich noch 1 € zusätzlich geltend machen? Der Fahrstuhl führt nicht schwellenlos zur Wohnung, sondern öffnet jeweils auf dem Treppen-Podest. Im Gesetz heißt es in § 7 (siehe auch GE 2020 [3] 164) dazu: Die Tabellenmiete erhöht sich um 1 €/m2, wenn Sie folgende Maßnahmen durchgeführt haben: 7. zum Aufzugsanbau oder 8. zum Abbau von Barrieren … Meine Hausverwaltung sagt: nicht möglich, nur ohne Schwellen Mietberechnung der Hausverwaltung für mein Haus: Winterfeldtstraße in Berlin, Baujahr 1956, mittlere Wohnlage Mietentabelle 6,08 €/m² (Mietpreis pro Quadratmeter aus der Mietentabelle nach Bezugsfertigkeit der Wohnung, Ausstattung mit Sammelheizung und Bad und Wohnungsanzahl im Gebäude) Moderne Ausstattung: Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1 €. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind: ■ schwellenlos erreichbarer Personenaufzug, ■ Einbauküche, ■ hochwertige Sanitärausstattung, ■ hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, ■ Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a) Berücksichtigung der Wohnlage - 0,09 € /m² Folgende Werte sind zusätzlich zur errechneten Mietobergrenze zu berücksichtigen: Gute Wohnlage + 0,74 € Mittlere Wohnlage - 0,09 € Ist diese Wohnlage richtig? Einfache Wohnlage - 0,28 € Zwischenergebnis unter Berücksichtigung der Wohnlage = 5,99 €/m² Für Bestandsmietverhältnisse zulässige Überschreitung der Mietobergrenze (unter Berücksichtigung der Wohnlage) um maximal 20 % + 1,198 €/m² Endergebnis 7,19 €/m² Aus dieser Berechnung nach MietenWoG Bln ergibt sich der Quadratmeterpreis 7,19 € für die Winterfeldtstraße in Berlin. Was ist richtig? H. B., per eMail
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Kostenteilung im Falle einer Mieterhöhung unter Mietendeckel
Hauptsachenerledigung
GE 15/2020, S. 964 - Verlangt ein Vermieter mit einem vor dem gesetzlichen Stichtag des Berliner Mietendeckels (18. Juni 2019) zugegangenen Mieterhöhungsverlangen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt, sind die Kosten des Rechtsstreits im Falle der übereinstimmenden Hauptsachenerledigung gegeneinander aufzuheben, wenn das Erhöhungsverlangen unter ausschließlicher Zugrundelegung der BGB-Mieterhöhungsvorschriften (§§ 558 ff. BGB) begründet wäre.
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Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bindet im Regelfall auch den Erwerber einer Wohnung
Formwahrung bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags
GE 15/2020, S. 963 - Bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke ist die Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung (z. B. Klammern) mit dem Mietvertrag geschehen kann oder (alternativ) eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag. Eine Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis führt nicht zum (Schrift-) Formmangel. Selbst wenn sich ein vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, bindet sie den Erwerber, sofern es keine Anhaltspunkte gibt, dass die Mietvertragsparteien den Kündigungsausschluss nur für den Zeitraum vereinbaren wollten, in dem die Wohnung im Eigentum des vertragsschließenden Vermieters stand.
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Mieters Pflichtverletzung aufgrund vermeidbaren Tatsachenirrtums
Dem eigenen Gutachter zu sehr vertraut
GE 15/2020, S. 962 - Der Pflichtverletzung eines Mieters kann das für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil er nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (hier: Streit über Schwammbefall).
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Keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht
Mangel der Mietsache
GE 14/2020, S. 911 - Vom Vermieter kann keine vollständige Gefahrlosigkeit der Mietsache verlangt werden. Er muss nur die Gefahren ausräumen, vor denen ein sorgfältiger Benutzer sich nicht selbst schützen kann, weil die Gefahrenlage völlig überraschend eintritt oder nicht ohne Weiteres erkennbar ist.
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Nichtnutzung und verweigerte Schlüsselherausgabe
Keine Kündigungsgründe
GE 14/2020, S. 908 - Eine Wohnung ist nicht zum „vorübergehenden Gebrauch“ nur deshalb vermietet, weil der Mieter sie nur sehr selten nutzt, denn der Mieter ist zur Nutzung berechtigt, aber nicht verpflichtet. Mängelbeseitigungsklagen des Mieters rechtfertigen keine Kündigung. Auf Vermüllung kann eine Kündigung nur gestützt werden, wenn Substanzschäden drohen. Zur Herausgabe eines Wohnungsschlüssels an den Vermieter ist der Mieter nicht verpflichtet, so das AG Schöneberg.
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