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Recht  →  Wohnungseigentumsrecht


Geltendmachung von Zahlungsansprüchen nur durch die Gemeinschaft
Fehlender Wirtschaftsplan
08.07.2022 (GE 12/2022, S. 618) Hausgeldansprüche können auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-GdWE nur von der Gemeinschaft durchgesetzt werden. Existiert kein beschlossener Wirtschaftsplan, muss dabei zunächst mittels einer Beschlussanfechtungsklage ein solcher in Kraft gesetzt werden, bevor überhaupt Forderungen existieren, die geltend gemacht werden können.
Der Fall: Antragsteller und Antragsgegner bilden eine aus zwei Parteien bestehende GdWE, für die ein Verwalter derzeit nicht bestellt ist. Wohnungseigentümerversammlungen haben in der Vergangenheit nicht stattgefunden. Zwischen den Parteien besteht Streit, welche Zahlungen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern vorzunehmen sind.
Beide Parteien zahlten bestimmte Beträge auf das Gemeinschaftskonto. Dort befinden sich aber gegenwärtig keine ausreichenden Mittel, um die laufenden Zahlungen zu tätigen, insbesondere die Abbuchungen für die Gaslieferungen vorzunehmen. Die Antragsteller haben einen Wirtschaftsplan erstellt, der jedoch bislang nicht beschlossen worden ist. In dem vorliegenden Verfahren begehren die Antragsteller, die Antragsgegner zu verpflichten, entsprechend dem vorgelegten Wirtschaftsplan 2022 monatliches Hausgeld von jeweils 230 € zu zahlen. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, da es an einem Verfügungsgrund fehle, insbesondere sei eine Eilbedürftigkeit nicht dargetan. Hiergegen die sofortige Beschwerde an das Landgericht Frankfurt/Main.

Die Entscheidung: Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Es mangelt bereits an einem zu sichernden Verfügungsanspruch, weil es an einem beschlossenen Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 fehlt. Mangels Wirtschaftsplanbeschlusses besteht derzeit keine beizutreibende Forderung.
Daher hätten die Antragsteller zunächst eine Beschlussersetzungsklage erheben müssen, um insoweit einen Wirtschaftsplan in Kraft zu setzen. In Eilfällen kommt bei Liquiditätsproblemen der Gemeinschaft zwar auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Zwar haben die Antragsteller einen Entwurf für einen Wirtschaftsplan vorgelegt, daraus kann jedoch nicht entnommen werden, dass mit diesem eine entsprechende Beschlussersetzung erwirkt werden soll. Davon abgesehen ist die Klage auf Beschlussersetzung nach der WEG-Reform gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten und nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Dass bei Verfahren in verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaften die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft von dem nicht klagenden Wohnungseigentümer vertreten wird (LG Frankfurt/Main, GE 2021, 1073 = ZWE 2021, 467), führt nicht dazu, dass entgegen dem klaren Gesetzeswortlaut derartige Beschlussklagen weiterhin unmittelbar gegen den anderen Eigentümer zu richten sind. Dem Klageerfolg des Zahlungsantrags steht zudem entgegen, dass der Zahlungsanspruch auf Hausgeld nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich der Gemeinschaft zukommt, die alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Hausgeldes ist. Selbst bei Annahme einer Vertretung des Verbandes durch den verbliebenen Eigentümer lassen sich Klagen gegen Wohnungseigentümer komplikationslos führen (LG Frankfurt/Main, GE 2021, 317 = ZWE 2021, 185).

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 646 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister


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