Recht → Wohnungseigentumsrecht
Sonderbehandlung für Mehrfachparker
WEG-Kostenregelungen
21.10.2019 (GE 18/2019, S. 1152) Speziellere Kostenregelungen nach Köpfen gehen allgemeineren Regelungen nach Miteigentumsanteilen vor.
Der Fall: Die Parteien bilden eine WEG. Zur Anlage gehört eine Tiefgarage mit mehreren Kfz-Einzelstellplätzen, Doppelparkern und Vierfachparkern. Mit dem Sondereigentum der Klägerin ist das Sondernutzungsrecht an den beiden oben auf einem Vierfachparker gelegenen Kfz-Stellplätzen verbunden. Die Sondernutzungsrechte an den darunter befindlichen zwei Stellplätzen sind einem anderen Sondereigentümer zugeordnet. Die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung (GO) enthält zu den Instandhaltungspflichten die Regelung, dass die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten verpflichtet sind, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und instand zu halten (§ 7 Abs. 2 GO). Im Rahmen der Bewirtschaftungskosten werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung geregelt, soweit diese den Sondereigentümern gemeinschaftlich obliegen; die auf die Sondereigentümer entfallenden Anteile an den vorbezeichneten Kosten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile ermittelt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist; die Kosten der Unterhaltung der einzelnen Doppel- bzw. Vierfachparker in der Tiefgarage werden dagegen nach Köpfen von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers getragen (§ 13 c Ziff. 2 bis 4 GO).
Im Jahre 2016 wurden an dem Vierfachparker, auf dem sich die Stellplätze der Klägerin befinden, verschiedene Arbeiten ausgeführt. Der Verwalter verteilte die in Rechnung gestellten Kosten in der Jahresabrechnung 2016 jeweils zu einem Viertel auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten der vier Stellplätze, somit zur Hälfte auf die Klägerin. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2017 genehmigten die Eigentümer die Jahresabrechnung. Auf Anfechtungsklage der Klägerin hat das AG diesen Beschluss insoweit für unwirksam erklärt, als sie den Punkt „Reparatur Hebebühnen, verteilt nach DP + VP“ betrifft. Das LG hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.
Das Urteil: Die Revision hat Erfolg. Der Eigentümerbeschluss über die Umlage der Kosten für die Reparatur der Hebebühnen ist nicht zu beanstanden. Die Umlage dieser Kosten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen entspricht der Kostentragungsregelung der Gemeinschaftsordnung. Auf die hier in Rede stehenden Reparaturkosten sind nicht die Regelungen aus § 7 und § 13 nebeneinander anzuwenden, vielmehr allein die Regelung in § 13 Abs. 2 Satz 4 der GO. Schon aus der Struktur der Gemeinschaftsordnung ergibt sich, dass für Mehrfachparker keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vorhanden ist, sondern lediglich eine abweichende Kostenregelung vorgesehen werden sollte. Mit den Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers sind ersichtlich die Wohnungseigentümer gemeint, bei denen dem Sondereigentum Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in den Doppel- und Vierfachparkern zugeordnet sind. Die Regelung differenziert auch nicht nach Bauteilen. Vielmehr sollten alle Kosten der Unterhaltung von den Wohnungseigentümern getragen werden, denen Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen auf den jeweiligen Mehrfachparkern zugeordnet sind.
Anmerkung: Der Begriff der Unterhaltung umfasst hier als Oberbegriff sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung und damit auch die Kosten der Reparatur, um die es hier geht. Die Kosten sind folglich in der Jahresabrechnung 2016 zu Recht auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten an den Stellplätzen in dem Mehrfachparker nach Köpfen – und nicht etwa nach Miteigentumsanteilen – umgelegt worden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1185 und in unserer Datenbank.
Im Jahre 2016 wurden an dem Vierfachparker, auf dem sich die Stellplätze der Klägerin befinden, verschiedene Arbeiten ausgeführt. Der Verwalter verteilte die in Rechnung gestellten Kosten in der Jahresabrechnung 2016 jeweils zu einem Viertel auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten der vier Stellplätze, somit zur Hälfte auf die Klägerin. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2017 genehmigten die Eigentümer die Jahresabrechnung. Auf Anfechtungsklage der Klägerin hat das AG diesen Beschluss insoweit für unwirksam erklärt, als sie den Punkt „Reparatur Hebebühnen, verteilt nach DP + VP“ betrifft. Das LG hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.
Das Urteil: Die Revision hat Erfolg. Der Eigentümerbeschluss über die Umlage der Kosten für die Reparatur der Hebebühnen ist nicht zu beanstanden. Die Umlage dieser Kosten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen entspricht der Kostentragungsregelung der Gemeinschaftsordnung. Auf die hier in Rede stehenden Reparaturkosten sind nicht die Regelungen aus § 7 und § 13 nebeneinander anzuwenden, vielmehr allein die Regelung in § 13 Abs. 2 Satz 4 der GO. Schon aus der Struktur der Gemeinschaftsordnung ergibt sich, dass für Mehrfachparker keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vorhanden ist, sondern lediglich eine abweichende Kostenregelung vorgesehen werden sollte. Mit den Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers sind ersichtlich die Wohnungseigentümer gemeint, bei denen dem Sondereigentum Sondernutzungsrechte an Stellplätzen in den Doppel- und Vierfachparkern zugeordnet sind. Die Regelung differenziert auch nicht nach Bauteilen. Vielmehr sollten alle Kosten der Unterhaltung von den Wohnungseigentümern getragen werden, denen Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen auf den jeweiligen Mehrfachparkern zugeordnet sind.
Anmerkung: Der Begriff der Unterhaltung umfasst hier als Oberbegriff sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung und damit auch die Kosten der Reparatur, um die es hier geht. Die Kosten sind folglich in der Jahresabrechnung 2016 zu Recht auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten an den Stellplätzen in dem Mehrfachparker nach Köpfen – und nicht etwa nach Miteigentumsanteilen – umgelegt worden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1185 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Anwaltskanzlei Dittert
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