Recht → Wohnungseigentumsrecht
Unzulässiges Eiscafé
Ladennutzung in WEG-Anlage
15.02.2019 (GE 1/2018, S. 29) Sieht die Teilungserklärung die Nutzung eines Teileigentums als Laden vor, kann darin kein Eiscafé mit Bestuhlung betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden. Ein Anspruch auf Unterlassung solcher Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.
Der Fall: Die Beklagten zu 1) und 2) sind Eigentümer eines aus Ladenräumen im EG und Räumen im KG bestehenden Teileigentums, das sie an den Beklagten zu 3) vermietet haben, der dort eine Eisdiele mit Tischen und Stühlen betreibt und Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke verkauft. Die klagende WEG verlangt Unterlassung dieser Nutzung. Durch Beschluss wurde die WEG ermächtigt, Unterlassungsansprüche gegen die Beklagten durchzusetzen. Das AG hat die drei Beklagten zur Unterlassung verurteilt. Hiergegen die Berufung.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Gegen die Beklagten zu 1) und 2) besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB, gegenüber dem Beklagten zu 3) aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Nutzung als Eisdiele ist keine Ladennutzung. Die Zweckbestimmung in der TE ist regelmäßig als Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung zu verstehen bzw. rechtlich so zu behandeln. Der Vertrieb von Speisen mit der Möglichkeit eines Verzehrs an Ort und Stelle ist nicht mehr unter den Begriff des Ladens zu subsumieren (KG, NJW-RR 1986, 1073; BayObLG, NZM 2000, 288). Diese Nutzung verursacht bei typisierender Betrachtung eine höhere Störung als die in der TE vorgesehene. Insbesondere ist mit erhöhten Geräuschbelästigungen zu rechnen. Die beiden Teileigentümer haben für die zweckwidrige Nutzung durch ihren Mieter nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen und sind somit als mittelbare Handlungsstörer anzusehen.
Anmerkung: Das LG hat die Revision an den BGH zugelassen, weil die Frage der Passivlegitimation eines Mieters im Rahmen eines WEG-Verfahrens bislang nicht höchstrichterlich geklärt und in der Literatur unterschiedlich beantwortet wird. Der Mieter von Teileigentum kann aber durch den Mietvertrag nicht weitergehende Rechte erlangen, als sie dem vermietenden Teileigentümer zustehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 65 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Gegen die Beklagten zu 1) und 2) besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB, gegenüber dem Beklagten zu 3) aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Nutzung als Eisdiele ist keine Ladennutzung. Die Zweckbestimmung in der TE ist regelmäßig als Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung zu verstehen bzw. rechtlich so zu behandeln. Der Vertrieb von Speisen mit der Möglichkeit eines Verzehrs an Ort und Stelle ist nicht mehr unter den Begriff des Ladens zu subsumieren (KG, NJW-RR 1986, 1073; BayObLG, NZM 2000, 288). Diese Nutzung verursacht bei typisierender Betrachtung eine höhere Störung als die in der TE vorgesehene. Insbesondere ist mit erhöhten Geräuschbelästigungen zu rechnen. Die beiden Teileigentümer haben für die zweckwidrige Nutzung durch ihren Mieter nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen und sind somit als mittelbare Handlungsstörer anzusehen.
Anmerkung: Das LG hat die Revision an den BGH zugelassen, weil die Frage der Passivlegitimation eines Mieters im Rahmen eines WEG-Verfahrens bislang nicht höchstrichterlich geklärt und in der Literatur unterschiedlich beantwortet wird. Der Mieter von Teileigentum kann aber durch den Mietvertrag nicht weitergehende Rechte erlangen, als sie dem vermietenden Teileigentümer zustehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 65 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Anwaltskanzlei Dittert
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