Recht → Miet- & Zivilrecht
Modernisierungsmieterhöhung nicht ohne Kenntnis der Gesamtkosten
Fehleinschätzung des Instandhaltungsanteils ist kein Formmangel
01.09.2023 (GE 14/2023, S. 676) Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nicht formell unwirksam, wenn der Vermieter fehlerhaft keinen Abzug fiktiver Instandhaltungskosten vornimmt. Eine formelle Unwirksamkeit folgt aber daraus, dass die Modernisierung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung noch nicht abgeschlossen ist und die Gesamtkosten der Maßnahme (noch) nicht bekannt sind. Die Erklärung ist dann nichtig und eine Heilung nicht möglich.
Der Fall: Der beklagte Vermieter hatte mit Erklärung vom 28. Dezember 2020 eine Modernisierungsmieterhöhung verlangt. Zu diesem Zeitpunkt waren die Maßnahmen allerdings noch nicht abgeschlossen, da einige Folgearbeiten unvollständig waren. Dagegen klagte der Mieter erfolgreich vor dem Amtsgericht.
Die Entscheidung: Das Landgericht wies die Berufung des Vermieters als unbegründet zurück.
Die Erklärung sei formell unwirksam. Das allerdings folge nicht schon aus fehlenden Angaben zum Abzug ersparter Instand- haltungskosten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, auch beim Austausch noch funktionsfähiger Bauteile fiktive Instand- haltungskosten abzuziehen. Die fehlerhafte Annahme des Vermieters, die Maßnahme sei eine reine Modernisierung, die keinen solchen Abzug erfordere, berühre aber nur die materielle Wirksamkeit (BGH, GE 2020, 1046 ff.).
Allerdings ist es für die formelle Wirksamkeit erforderlich, dass die Maßnahmen ab- geschlossen sind (BGH, GE 2015, 245). Das war zum Zeitpunkt der Erklärung nicht der Fall, was ausdrücklich aus dem Vorbehalt in der Mieterhöhung hervorgeht, dass noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Aus der weiteren Erklärung vom 25. August 2021 ergebe sich, dass im Dezember 2020 noch Arbeiten an der Wärmedämmung und an der Heizungs- und Warmwasseranlage ausstanden, die aber schon Gegenstand der ersten Modernisierungsmieterhöhung waren.
Dem Vermieter waren somit bei Abgabe der ersten Erhöhungserklärung nicht alle Kosten bekannt. Das beträfe insbesondere die nach der Dämmung notwendige Wiederherstellung des Gartens, die erst am 1. April 2021 in Rechnung gestellt worden war. Im Zusammenhang mit der Modernisierung des Heizsystems war die neue Kesselanlage zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 28. Dezember 2020 noch nicht vom Energieversorger abgenommen worden. Im Rahmen der späteren Abnahme sind weitere Kosten entstanden, die erst zwischen März und Mai 2021 abgerechnet wurden.
Aus der formellen Unwirksamkeit folge die Nichtigkeit der Mieterhöhung, weshalb auch durch die nachträgliche Erklärung vom 25. August 2021 keine Heilung ein- getreten ist (vgl. BGH NJW 2006, 1126). Eine neue Mieterhöhungserklärung enthält die Erklärung vom 25. August 2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut sowie dem Vortrag des Beklagten gerade nicht.
Anmerkung: Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 701 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Das Landgericht wies die Berufung des Vermieters als unbegründet zurück.
Die Erklärung sei formell unwirksam. Das allerdings folge nicht schon aus fehlenden Angaben zum Abzug ersparter Instand- haltungskosten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, auch beim Austausch noch funktionsfähiger Bauteile fiktive Instand- haltungskosten abzuziehen. Die fehlerhafte Annahme des Vermieters, die Maßnahme sei eine reine Modernisierung, die keinen solchen Abzug erfordere, berühre aber nur die materielle Wirksamkeit (BGH, GE 2020, 1046 ff.).
Allerdings ist es für die formelle Wirksamkeit erforderlich, dass die Maßnahmen ab- geschlossen sind (BGH, GE 2015, 245). Das war zum Zeitpunkt der Erklärung nicht der Fall, was ausdrücklich aus dem Vorbehalt in der Mieterhöhung hervorgeht, dass noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Aus der weiteren Erklärung vom 25. August 2021 ergebe sich, dass im Dezember 2020 noch Arbeiten an der Wärmedämmung und an der Heizungs- und Warmwasseranlage ausstanden, die aber schon Gegenstand der ersten Modernisierungsmieterhöhung waren.
Dem Vermieter waren somit bei Abgabe der ersten Erhöhungserklärung nicht alle Kosten bekannt. Das beträfe insbesondere die nach der Dämmung notwendige Wiederherstellung des Gartens, die erst am 1. April 2021 in Rechnung gestellt worden war. Im Zusammenhang mit der Modernisierung des Heizsystems war die neue Kesselanlage zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 28. Dezember 2020 noch nicht vom Energieversorger abgenommen worden. Im Rahmen der späteren Abnahme sind weitere Kosten entstanden, die erst zwischen März und Mai 2021 abgerechnet wurden.
Aus der formellen Unwirksamkeit folge die Nichtigkeit der Mieterhöhung, weshalb auch durch die nachträgliche Erklärung vom 25. August 2021 keine Heilung ein- getreten ist (vgl. BGH NJW 2006, 1126). Eine neue Mieterhöhungserklärung enthält die Erklärung vom 25. August 2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut sowie dem Vortrag des Beklagten gerade nicht.
Anmerkung: Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 701 und in unserer Datenbank.
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