Recht → Miet- & Zivilrecht
Mindestfläche nicht durch Quadratmeterangabe mit Relativierung vereinbart
GEV-Mietvertrag bestätigt
09.09.2022 (GE 16/2022, S. 822) Die Mietvertragsparteien schließen keine Sollvereinbarung über eine zu gewährleistende Mindestfläche der Mietsache, wenn der Vertrag neben einer Quadratmeterangabe den Zusatz enthält, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, sondern sich der räumliche Umfang der Mietsache aus der Angabe der vermieteten Räume ergibt, so das Landgericht Berlin.
Der Fall: Der Mieter machte Minderung wegen Minderfläche geltend. Im Mietvertrag war vereinbart: „Die Wohnfläche beträgt ca. 154,48 m2.“ Diese Angabe war formularvertraglich durch den Zusatz relativiert: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ AG und LG haben die Klage abgewiesen.
Der Beschluss: Die Parteien hätten die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer Sollvereinbarung erhoben, obwohl der Mietvertrag eine exakte Flächenangabe enthalten habe, die allerdings durch den Zusatz relativiert worden sei. Mit dieser Zusatzformulierung hätten die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache insoweit ausschließlich nach der Raum-, nicht jedoch nach der Quadratmeteranzahl richte. Aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB folge nichts anderes, da die Vereinbarung eindeutig sei und eine abweichende Auslegung unvertretbar wäre.
Anmerkung: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig zwar nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt, doch gilt diese nicht, wenn die Wohnflächenangabe mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH GE 2011, 49). Die durch den BGH bestätigte Klausel wurde deutschlandweit erstmals durch das Mietvertragsformular des Grundeigentum-Verlages eingeführt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 844 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Die Parteien hätten die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer Sollvereinbarung erhoben, obwohl der Mietvertrag eine exakte Flächenangabe enthalten habe, die allerdings durch den Zusatz relativiert worden sei. Mit dieser Zusatzformulierung hätten die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache insoweit ausschließlich nach der Raum-, nicht jedoch nach der Quadratmeteranzahl richte. Aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB folge nichts anderes, da die Vereinbarung eindeutig sei und eine abweichende Auslegung unvertretbar wäre.
Anmerkung: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig zwar nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt, doch gilt diese nicht, wenn die Wohnflächenangabe mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH GE 2011, 49). Die durch den BGH bestätigte Klausel wurde deutschlandweit erstmals durch das Mietvertragsformular des Grundeigentum-Verlages eingeführt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 844 und in unserer Datenbank.
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