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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Vermieter zahlt Standardeinbauküche und der Mieter die Luxusergänzung – wer zahlt Reparaturen?
Vorsicht vor gemischten Einbauten – schnell wird aus Wohltat Plage
24.09.2021 (GE 15/2021, S. 918) Haben Vermieter und Mieter bei Mietvertragsabschluss vereinbart, dass der Mieter u. a. zur Senkung der Miete manuelle Eigenleistungen dergestalt erbringt, dass die vorgesehene Standardeinbauküche an anderer Stelle der Wohnung eingebaut und von mietereigenen Elementen ergänzt wird und der Vermieter einen Zuschuss in Höhe der Kosten der Standardküche erbringt, gilt die gesamte Küche als mitvermietet.
Der Fall: Die Parteien – Vermieterin war eine Genossenschaft – streiten um die Erhaltung und Instandsetzung einer Einbauküche. Neben dem Dauernutzungsvertrag schlossen die Parteien einen sogenannten Selbsthilfe-Darlehensvertrag ab. Darin verpflichtete sich das klagende Mitglied im Rahmen der genossenschaftlichen Selbsthilfe zur Senkung der Nutzungsgebühr (Miete) zur Erbringung von manuellen Eigenleistungen in Höhe von 14.357 DM. Die Wohnungen der Genossenschaft sind mit Küchen eines Standardmodells ausgestattet. Die Parteien vereinbarten vor Mietbeginn, dass die Küche in der Wohnung des Klägers abweichend von der eigentlich vorgesehenen Raumaufteilung eingebaut werden sollte. Die Genossenschaft bezahlte die Grundausstattung der Küche, der Mieter/Nutzer bezahlte Sonderanfertigungen, die die Küchenausstattung erweiterten.
Bei einer Wohnungsbesichtigung viele Jahre später wurden eine Reihe von Mängeln festgestellt, deren Beseitigung die Genossenschaft ablehnte und der Mieter/Nutzer forderte. Er war der Auffassung, dass es sich bei der Einbauküche um einen Teil der Mietsache handle und die Genossenschaft folglich zur Instandsetzung verpflichtet sei. Die Genossenschaft meinte, die Küche sei die des Mieters, sie habe nur in Höhe der bauseits vorgesehenen Standardküche einen Zuschuss geleistet. Die Klage des Mieters/Nutzers hatte Erfolg.

Das Urteil: Die vom Mieter erweiterte Standardeinbauküche sei Teil der Mietsache, die Genossenschaft müsse die unstreitig vorhandenen Mängel beheben.
Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergebe sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehle hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder seien sie unvollständig, sei der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln.
Häufig seien Wohnungen bei Vermietung mit Möbeln und Einrichtungsgegenständen ausgestattet. Im Zweifel gelte dieses Zubehör als mitvermietet. Hiervon umfasst seien beispielsweise Einbauschränke jedweder Art, etwa Spülen und/oder Herd, sowie Einbauküchen oder Öfen. Derartiges Zubehör gehöre somit in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Entferne der Vermieter beispielsweise die Sachen gegen den Willen des Mieters, etwa im Rahmen von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, müsse er sie auch wieder einbringen. Den Vermieter treffe für diese mitvermieteten Sachen auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Es komme nicht darauf an, ob der Vermieter das Zubehör selbst in die Wohnung eingebracht habe, oder ob er die vom Vormieter zurückgelassenen Sachen in der Wohnung belasse und in diesem Zustand weitervermiete.
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe sei im vorliegenden Fall die Standardeinbauküche als Bestandteil der Mietsache anzusehen. Die vertraglichen Abreden zwischen den Parteien ließen auch nicht den Schluss zu, dass die Erhaltungspflicht hinsichtlich der Standardeinbauküche nicht auf das klagende Mitglied übertragen wurde.

Im Einzelnen:
■ Soweit die Genossenschaft die Auffassung vertreten habe, dass sie hier die Küche in der Wohnung des Klägers nur bezuschusst habe, sei aus dem Umstand, dass der „Zuschuss“ exakt in der Höhe der Kosten für eine Standardküche geleistet wurde, abzuleiten, dass die Genossenschaft auch die Wohnung des Klägers, genau wie ihre anderen Genossenschaftswohnungen, mit derselben Standardküche ausstatten wollte.
■ Dafür spreche sowohl die Wohnungsbeschreibung wie die Übergabeverhandlung, wo vermerkt sei, dass die Originalteile der Genossenschaft zuzuordnen seien und die Küche „ergänzt“ wurde. Zudem geht dies auch aus der Anlage zur Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung vom 16. Januar 1987 hervor. Dort heiße es: „Küchenerweiterung durch Mieter“.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2021, Seite 949 und in unserer Datenbank.


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