Grundeigentum-Verlag GmbH
grundeigentum-verlag
Verlag für private und unternehmerische Immobilien
Anzeige

Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Was ist eine umfassende Modernisierung?
Ausnahme im Mietpreisbremsensystem
12.10.2020 (GE 17/2020, S. 1090) Umfassend modernisierte Wohnungen sind für die Erstvermietung nach Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. „Umfassend“ ist eine Modernisierung dann, wenn sie sowohl einen wesentlichen Bauaufwand erfordert als auch einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.
Der Fall: Das LG Berlin hatte, nachdem der Mieter einen Inkassodienstleister beauftragt hatte, den Vermieter zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt. Der Vermieter hatte sich für seine die Grenze von ortsüblicher Miete plus 10 % übersteigende Neuvertragsmiete darauf berufen, dass er die Wohnung umfassend modernisiert habe und deshalb die Mietpreisbremse bei der erstmaligen Vermietung nach Modernisierung keine Anwendung finde. Die Revision wurde vom Vermieter zurückgenommen, nachdem der BGH in einem Hinweisbeschluss verdeutlicht hatte, dass er die Begriffsauslegung des LG teilt.

Der Beschluss: Das Landgericht habe zutreffend die Ausnahmeregelung des § 556f BGB verneint. Eine umfassende Modernisierung habe nicht vorgelegen. Umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordere und zudem einen solchen Umfang aufweise, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lasse. Die Bezeichnung „umfassend“ betreffe nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb sei auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.
Würden sich jedoch wie im vorliegenden Fall die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation beschränken, und würden keine Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen, liege keine umfassende Modernisierung vor.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1103 und in unserer Datenbank.


Links: