Recht → Miet- & Zivilrecht
Wenn beides vereinbart ist, gilt: Option „schlägt“ Verlängerungsklausel
Vertragsfortsetzung
16.07.2020 (GE 12/2020, S. 778) Enthält der Geschäftsraummietvertrag sowohl eine Verlängerungsklausel als auch eine Option, fragt es sich, ob die Option des Mieters noch zur Geltung kommen kann, wenn der Vermieter der Vertragsverlängerung widersprochen hat.
Der Fall: In dem Mietvertrag über die Nutzung einer Giebelfläche zu Werbezwecken heißt es unter § 5 (Vertragsdauer/Kündigung) u. a. wie folgt:
„1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2008 und endet am 31. Dezember 2017.
2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere zehn Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31. August 2017 gekündigt wird.
3. Dem Mieter wird die Option auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre eingeräumt.“
Mit Schreiben vom 18. Juli 2014 kündigte die Klägerin, die das Grundstück zwischenzeitlich erworben hatte, den Mietvertrag unter Berufung auf diese Regelung zum 31. Dezember 2017. Unter dem 11. Mai 2017 erklärte die Beklagte, dass sie ihr Optionsrecht auf Verlängerung um weitere zehn Jahre ausübe. Weil die Beklagte die Werbefläche nicht entfernte, verlangt die Vermieterin deren Entfernung klageweise.
Das Urteil: Das Landgericht Chemnitz gab der Klage mit der Begründung statt, dass das von der Klägerin rechtzeitig ausgeübte Kündigungsrecht durch die Optionsausübung nicht ausgehebelt werden dürfe und der Mietvertrag deshalb beendet sei. Auf die Berufung der Beklagten hob das OLG Dresden das landgerichtliche Urteil auf und wies die Klage ab. Das Optionsrecht der Beklagten sei nicht dadurch „erloschen“, dass schon zuvor durch die Klägerin der Vertragsverlängerung widersprochen worden sei. Die Klägerin hätte es sonst in der Hand, die der Beklagten eingeräumte Rechtsmacht, auch gegen ihren – der Klägerin – Willen die Verlängerung des Vertrages zu erreichen, durch vorherige Kündigung zu verhindern. Das aber widerspreche dem Wesen des eingeräumten Optionsrechts, das allerdings fristgerecht ausgeübt werden müsse. Zwar sehe der Vertrag hier keine Frist vor, so dass es an sich bis zum Ende der Vertragslaufzeit hätte ausgeübt werden können. Allerdings müsse auch das Interesse der Vermieterin an Klarheit über die Beendigung oder Fortsetzung des Vertrages berücksichtigt werden, sodass die Option nicht später als bis zum Ende der Kündigungsfrist ausgeübt werden dürfe. Das sei hier der Fall, so dass sich der Vertrag um weitere zehn Jahre verlängert habe.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 803 und in unserer Datenbank.
„1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2008 und endet am 31. Dezember 2017.
2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere zehn Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31. August 2017 gekündigt wird.
3. Dem Mieter wird die Option auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre eingeräumt.“
Mit Schreiben vom 18. Juli 2014 kündigte die Klägerin, die das Grundstück zwischenzeitlich erworben hatte, den Mietvertrag unter Berufung auf diese Regelung zum 31. Dezember 2017. Unter dem 11. Mai 2017 erklärte die Beklagte, dass sie ihr Optionsrecht auf Verlängerung um weitere zehn Jahre ausübe. Weil die Beklagte die Werbefläche nicht entfernte, verlangt die Vermieterin deren Entfernung klageweise.
Das Urteil: Das Landgericht Chemnitz gab der Klage mit der Begründung statt, dass das von der Klägerin rechtzeitig ausgeübte Kündigungsrecht durch die Optionsausübung nicht ausgehebelt werden dürfe und der Mietvertrag deshalb beendet sei. Auf die Berufung der Beklagten hob das OLG Dresden das landgerichtliche Urteil auf und wies die Klage ab. Das Optionsrecht der Beklagten sei nicht dadurch „erloschen“, dass schon zuvor durch die Klägerin der Vertragsverlängerung widersprochen worden sei. Die Klägerin hätte es sonst in der Hand, die der Beklagten eingeräumte Rechtsmacht, auch gegen ihren – der Klägerin – Willen die Verlängerung des Vertrages zu erreichen, durch vorherige Kündigung zu verhindern. Das aber widerspreche dem Wesen des eingeräumten Optionsrechts, das allerdings fristgerecht ausgeübt werden müsse. Zwar sehe der Vertrag hier keine Frist vor, so dass es an sich bis zum Ende der Vertragslaufzeit hätte ausgeübt werden können. Allerdings müsse auch das Interesse der Vermieterin an Klarheit über die Beendigung oder Fortsetzung des Vertrages berücksichtigt werden, sodass die Option nicht später als bis zum Ende der Kündigungsfrist ausgeübt werden dürfe. Das sei hier der Fall, so dass sich der Vertrag um weitere zehn Jahre verlängert habe.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 803 und in unserer Datenbank.
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