Recht → Miet- & Zivilrecht
Höchstbetrag von 100 € bis 150 € pro Reparatur sowie Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete zulässig
Formularmäßige Abwälzung der Kleinreparaturen
22.05.2020 (GE 9/2020, S. 573) Gegen die formularmäßige Abwälzung der Kleinreparaturen bestehen keine Bedenken, wenn sie sich auf einen Höchstbetrag von 100 € bis 150 € pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze von insgesamt 8 % der Jahreskaltmiete beschränkt, so das AG Mitte. Der Entscheidung ist weiter zu entnehmen, dass die Reparatur einer Steckdose zu den Kleinreparaturen gehört, aber nicht die Erneuerung der Dichtung am Abflussrohr der Toilette oder die Reparatur der Ablaufpumpe für eine Dusche. Für eine undichte Toilette sei eine Mietminderung von 3 %, für den Wegfall der Duschmöglichkeit eine von 10 % angemessen.
Der Fall: Die Mietvertragsparteien stritten sich um Anspruch auf Kostenerstattung für Kleinreparaturen, die der Vermieter hatte durchführen lassen. Der Mietvertrag enthielt die übliche Klausel zur Abwälzung sog. Kleinrepraturen, die jene Installationsgegenstände umfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Strittig war, ob
■ Reparaturkosten der Steckdose,
■ die Kosten für die Erneuerung der Dichtung am Abflussrohr der Toilette,
■ die Kosten für die Reparatur der Ablaufpumpe für die Dusche
aufgrund der Kleinreparaturklausel vom Mieter oder vom Vermieter zu tragen waren. Nach – zutreffender – Ansicht des Amtsgerichts gehören nur die Reparaturkosten für die Steckdose zu den Kleinreparaturen, denn Steckdosen gehören zu den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungs-VO aufgezählten Gegenständen (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden), die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Die Dichtung am Abflussrohr der Toilette stellt jedoch keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne der Kleinreparaturklausel dar. Der Mieter wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat er auch keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation mit Wasserleitungen vergleichbar, die auch keine Installationsgegenstände im Sinne der Kleinreparaturklausel sind.
Gleiches gilt für die Ablaufpumpe für die Dusche. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff des Mieters nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, der hier aber nicht defekt war, wird vom Mieter direkt berührt.
Gegen einen formularmäßig vereinbarten Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 € sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, bestehen nach Ansicht des Gerichts keine Bedenken.
Für die aufgrund der defekten Dichtung undichte Toilette hielt das Gericht eine Mietminderung von 3 % und, weil die Dusche nicht benutzt werden konnte und eine andere Duschmöglichkeit – „ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal“ – fehlte, eine Minderung von 10 % für angemessen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 611 und in unserer Datenbank.
■ Reparaturkosten der Steckdose,
■ die Kosten für die Erneuerung der Dichtung am Abflussrohr der Toilette,
■ die Kosten für die Reparatur der Ablaufpumpe für die Dusche
aufgrund der Kleinreparaturklausel vom Mieter oder vom Vermieter zu tragen waren. Nach – zutreffender – Ansicht des Amtsgerichts gehören nur die Reparaturkosten für die Steckdose zu den Kleinreparaturen, denn Steckdosen gehören zu den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungs-VO aufgezählten Gegenständen (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden), die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Die Dichtung am Abflussrohr der Toilette stellt jedoch keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne der Kleinreparaturklausel dar. Der Mieter wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat er auch keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation mit Wasserleitungen vergleichbar, die auch keine Installationsgegenstände im Sinne der Kleinreparaturklausel sind.
Gleiches gilt für die Ablaufpumpe für die Dusche. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff des Mieters nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, der hier aber nicht defekt war, wird vom Mieter direkt berührt.
Gegen einen formularmäßig vereinbarten Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 € sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, bestehen nach Ansicht des Gerichts keine Bedenken.
Für die aufgrund der defekten Dichtung undichte Toilette hielt das Gericht eine Mietminderung von 3 % und, weil die Dusche nicht benutzt werden konnte und eine andere Duschmöglichkeit – „ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal“ – fehlte, eine Minderung von 10 % für angemessen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 611 und in unserer Datenbank.
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