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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Keine Abwälzung von Verwaltungskosten im Formularvertrag
Bei Wohnungen
15.03.2019 (GE 4/2018, S. 224) Die Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale durch Formularmietvertrag ist in der Wohnungsmiete unwirksam, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.
Der Fall: Im Mietvertrag vereinbart waren eine Nettomiete, ein Betriebskostenvorschuss und eine Verwaltungskostenpauschale, die der Kläger zunächst zahlte und anschließend zurückforderte. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG der Berufung des Mieters stattgegeben. Die Revision des Beklagten blieb erfolglos.

Das Urteil: Auch der BGH hielt die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale für unwirksam. Dem Grunde nach sei die Miete als Inklusivmiete ausgestaltet, gesondert dürften nur bestimmte Betriebskosten umgelegt werden. Zwar seien allgemeine Verwaltungskosten auch Betriebskosten, zählten aber nicht zu den in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählten Bewirtschaftungskosten: Eine vertragliche Erweiterung z. B. auf Verwaltungskosten sei deshalb nicht möglich.
Allerdings dürfe der Vermieter im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund- bzw. Netto-) Miete vornehmen und so einen Hinweis auf seine interne Kalkulation geben (so schon BGH GE 2017, 886). Dies gelte auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben könne mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist.
Im vorliegenden Fall sprächen jedoch handfeste Indizien – die Verwendung des Begriffs Verwaltungskostenpauschale, die mit dem dreifachen Betrag (nur) der Nettokaltmiete und nicht auch inklusive der Verwaltungskostenpauschale festgelegte Kautionshöhe – dafür, dass der Vermieter hier die Verwaltungskostenpauschale nicht als bloßen Kalkulationsanteil der vereinbarten Nettokaltmiete betrachtet, sondern – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – als zusätzlichen Mietbetrag vereinbart hatte.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 248 und in unserer Datenbank.


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