Auch bei Zahlungsansprüchen deutlich unterhalb von zwei Monatsmieten

21.12.2018 (GE 22/2018, S. 1433) Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB setzt den Verzug mit der Entrichtung der Miete voraus, d. h., mit den laufenden Mietzahlungen. Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen können allerdings eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, so dass ein Streit über die Betriebskosten für Mieter gravierende Folgen haben kann.

Der Fall: Die Mieter hatten im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 2.185 € und Betriebskostenvorschüsse in Höhe von insgesamt 550 € vereinbart. Den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung zahlten sie zunächst nicht, ebenso wenig wie die geltend gemachten erhöhten Betriebskostenvorschüsse. Sie hielten die Abrechnung für formell und materiell unwirksam; zahlreiche Positionen seien nicht umlagefähig. Die Vermieterin kündigte in mehreren Schreiben fristlos, hilfsweise fristgerecht. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Räumung; die Berufung war erfolglos.

Das Urteil: Das Landgericht Berlin folgte der Auffassung des Amtsgerichts, wonach die Betriebskostenabrechnung formell wirksam sei. Wegen des sachlichen Zusammenhangs sei es hier zulässig gewesen, in der Position Gartenpflege auch die Kosten für die Hauswarttätigkeit und die Baumfällkosten zusammenzufassen. Baumfällkosten seien jedoch hier nicht als Betriebskosten umlagefähig, da dies nicht im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege geschehen sei, zumal der Baum schon zu Mietbeginn abgestorben war. Auch überdauere die Lebenszeit eines Baumes die durchschnittlich zu erwartende Laufzeit eines Mietverhältnisses. Im Übrigen sei aber die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen (jedoch ohne Sicherheitszuschlag von 2 %) wirksam, so dass die fristgerechte Kündigung wegen des Verzugs mit der Nachzahlung und den erhöhten Vorschüssen wirksam sei. Eine Heilung komme nicht in Betracht, und die Nachzahlung lasse die Pflichtverletzung nicht in einem milderen Licht erscheinen, zumal sie erst nach Abschluss der ersten Instanz erfolgt sei.

Anmerkung der Redaktion: Die Mieter hatten Wohnräume im Vorderhaus, Erdgeschoss und Souterrain, gemietet, bestehend aus elf Räumen, Küche, vier Fluren, einem Wannenbad, zwei Gäste-WC und einer Garage. Die Zahlungsansprüche, zu denen die Mieter jetzt verurteilt wurden, betrugen deutlich weniger als zwei Monatsmieten. Mieter sollten hier schon abwägen, ob dies das Risiko des Wohnungsverlustes wert ist.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1462 und in unserer Datenbank.

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