Recht → Miet- & Zivilrecht
20 % vom Verkehrswert ohne die Bebauung
Geschäftswert Wohnungsbauvertrag
11.06.2018 (GE 10/2018, S. 620) Der Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden entspricht auch dann gemäß § 50 Nr. 3 a GNotKG 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks, wenn der Verpflichtete die zu errichtenden Wohngebäude z. B. verkaufen oder vermieten will.
Der Fall: Mit einem vom beteiligten Notar beurkundeten Vertrag kaufte die Kostenschuldnerin für 3,585 Mio. € von der Stadt Grundstücke. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Käuferin, die Grundstücke nur mit Wohnhäusern zu bebauen und die Grundstücke nur zu Wohnzwecken zu nutzen. Sie beabsichtigte den gewerblichen Weiterverkauf der zu errichtenden Wohnhäuser. Der Notar hat als Geschäftswert für die Bauverpflichtung 3 Mio. € angesetzt – 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten. Die Käuferin meint, der Geschäftswert für die Bauverpflichtung sei nach § 50 Nr. 3 a GNotKG nur mit 20 % des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke – 717.000 € – zu bemessen, da sie Wohngebäude und nicht gewerblich genutzte Bauwerke zu errichten habe. LG und OLG haben sich dieser Auffassung angeschlossen. Die zugelassene Rechtsbeschwerde hatte keinen Erfolg.
Der Beschluss: Der Notar habe den Geschäftswert der Bau- und Nutzungsverpflichtung zu Unrecht mit 20 % der Herstellungskosten angesetzt. Das OLG habe den Geschäftswert zutreffend mit 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks angesetzt.
Wie die schuldrechtliche Verpflichtung zur Herstellung sog. gewerblicher Wohnimmobilien rechtlich einzuordnen ist, sei allerdings umstritten. Nach einer Ansicht entspreche der Geschäftswert einer Verpflichtung zur Errichtung solcher Wohnimmobilien stets 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten entsprechend § 50 Nr. 3b GNotKG. Nach einer zweiten Ansicht sei das jedenfalls dann der Fall, wenn die voraussichtlichen Herstellungskosten den Wert des unbebauten Grundstücks übersteigen. Nach einer dritten Ansicht betrage der Geschäftswert einer Bauverpflichtung bei allen Wohnimmobilien einheitlich 20 % des Werts des unbebauten Grundstücks. Diese Ansicht sei zutreffend, was der BGH ausführlich begründet.
Den Wortlaut finden Sie in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Der Notar habe den Geschäftswert der Bau- und Nutzungsverpflichtung zu Unrecht mit 20 % der Herstellungskosten angesetzt. Das OLG habe den Geschäftswert zutreffend mit 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks angesetzt.
Wie die schuldrechtliche Verpflichtung zur Herstellung sog. gewerblicher Wohnimmobilien rechtlich einzuordnen ist, sei allerdings umstritten. Nach einer Ansicht entspreche der Geschäftswert einer Verpflichtung zur Errichtung solcher Wohnimmobilien stets 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten entsprechend § 50 Nr. 3b GNotKG. Nach einer zweiten Ansicht sei das jedenfalls dann der Fall, wenn die voraussichtlichen Herstellungskosten den Wert des unbebauten Grundstücks übersteigen. Nach einer dritten Ansicht betrage der Geschäftswert einer Bauverpflichtung bei allen Wohnimmobilien einheitlich 20 % des Werts des unbebauten Grundstücks. Diese Ansicht sei zutreffend, was der BGH ausführlich begründet.
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