Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung

28.05.2018 (GE 09/2018, S. 534) Nach § 577 a BGB gilt eine Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung; zur Vermeidung der Beschränkung war das „Münchner Modell“ entwickelt worden. Dabei kaufte eine Personengesellschaft, die beabsichtigte Umwandlung wurde zunächst verschoben und stattdessen wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter gekündigt. Um das zu verhindern, wurde in § 577 a BGB ein neuer Absatz 1a eingefügt: Die Kündigungsbeschränkung sollte entsprechend bei Veräußerung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber gelten. In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es darum, ob eine beabsichtigte Umwandlung zu Eigentumswohnungen Voraussetzung für die Kündigungssperrfrist ist.

Der Fall: Das Haus war an eine BGB-Gesellschaft verkauft worden. Kurze Zeit nach Eintragung im Grundbuch kündigte sie den Mietern einer Vierzimmerwohnung wegen Eigenbedarfs, da ein Gesellschafter die Wohnung für sich benötige. Sie meinte, eine Sperrfrist gelte hier nicht, da eine Aufteilung in Wohnungseigentum weder erfolgt noch geplant sei. Die Räumungsklage war in allen Instanzen erfolglos.

Das Urteil: Auf die zugelassene Revision legte der Bundesgerichtshof mit ausführlich begründetem Urteil dar, dass nach Wortlaut und Zweck der Gesetzesänderung in § 577 a BGB die Kündigungsbeschränkung immer dann gelte, wenn die Veräußerung an mehrere Erwerber erfolgt sei. Ob eine Umwandlung zu Wohnungseigentum beabsichtigt sei, sei unerheblich. Die amtliche Gesetzesüberschrift „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ rechtfertige keine andere Auslegung, da der Wortlaut des Gesetzes eindeutig sei. Auch ein Verstoß gegen Art. 14 GG oder Art. 3 GG liege nicht vor, denn dem Gesetzgeber stehe ein weiter Gestaltungsspielraum bei der Interessenabwägung zu. Schließlich sei auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 GG.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 579 und in unserer Datenbank.

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