Recht → Miet- & Zivilrecht
Notwendiger Inhalt bei Kombination mit Instandsetzungsarbeiten
Modernisierungsmieterhöhung
23.05.2018 (GE 09/2018, S. 546) Die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt neben einer Berechnung der Mieterhöhung die Erläuterung voraus, inwieweit die durchgeführte Baumaßnahme eine Modernisierung i.S.d. § 555 b Ziff. 1 bis 6 BGB (Gebrauchswerterhöhung, Energieeinsparung etc.) darstellt. Wenn zuvor auch Instandsetzungsarbeiten angekündigt waren, und diese dann in der Erhöhungserklärung nicht auftauchen, dürften Zweifel an deren Wirksamkeit begründet sein.
Der Fall: Die beklagte Vermieterin hatte den Klägern mit Schreiben vom 16. April 2014 die Modernisierung der Fenster angekündigt. Darin teilte sie mit, dass bei der Ermittlung der zu erwartenden Mieterhöhung „die anteiligen Kosten einer Instandhaltung“ von den benannten Kosten „bereits abgezogen worden sind“.
Nach Durchführung der Arbeiten übersandte die Beklagte den Klägern im März 2016 eine Mieterhöhungserklärung, die auf eine „im Juni 2014 angekündigte Modernisierungsmaßnahme der Erneuerung der Fenster“ Bezug nahm. Die Kläger hielten diese Erklärung für unbeachtlich und erhoben Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin teilte der Beklagten in einem Hinweisbeschluss mit, dass beabsichtigt sei, deren Berufung gegen das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg durch Beschluss zurückzuweisen.
Zum einen fehle es in dem Erhöhungsschreiben an jeglicher Darlegung, inwieweit die bauliche Maßnahme die behauptete Energieeinsparung bewirke (1); ein Schreiben vom Juni 2014 sei von der Beklagten in den Rechtsstreit nicht eingeführt worden. Zum anderen fehle jeder Hinweis auf die nach § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Kosten für fällige Instandhaltung, die ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 16. April 2014 berücksichtigungsfähig sein sollten (2). Das Verhalten der Beklagten stelle sich deshalb als widersprüchlich dar mit der Folge, dass es an einer hinreichenden Erläuterung und Berechnung der Mieterhöhung fehle, so dass die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam sei.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 585 und in unserer Datenbank.
Nach Durchführung der Arbeiten übersandte die Beklagte den Klägern im März 2016 eine Mieterhöhungserklärung, die auf eine „im Juni 2014 angekündigte Modernisierungsmaßnahme der Erneuerung der Fenster“ Bezug nahm. Die Kläger hielten diese Erklärung für unbeachtlich und erhoben Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin teilte der Beklagten in einem Hinweisbeschluss mit, dass beabsichtigt sei, deren Berufung gegen das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg durch Beschluss zurückzuweisen.
Zum einen fehle es in dem Erhöhungsschreiben an jeglicher Darlegung, inwieweit die bauliche Maßnahme die behauptete Energieeinsparung bewirke (1); ein Schreiben vom Juni 2014 sei von der Beklagten in den Rechtsstreit nicht eingeführt worden. Zum anderen fehle jeder Hinweis auf die nach § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Kosten für fällige Instandhaltung, die ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 16. April 2014 berücksichtigungsfähig sein sollten (2). Das Verhalten der Beklagten stelle sich deshalb als widersprüchlich dar mit der Folge, dass es an einer hinreichenden Erläuterung und Berechnung der Mieterhöhung fehle, so dass die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam sei.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 585 und in unserer Datenbank.
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