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Keine Aufrechnung gegen Zahlungsansprüche des Mieters
Beschädigung der Mietsache
23.01.2024 (GE 1/2024, S. 19) Nach § 548 BGB verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters in sechs Monaten; danach kann mit ihnen noch gegen einen Zahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet werden, wenn der Vermieter vorher Zahlung in Geld gefordert hatte.
Der Fall: Die Mieterin hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der Kaution verlangt; vor dem AG machte die Vermieterin nach Ablauf der Verjährungsfrist Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Wohnung geltend. Das AG gab der Zahlungsklage der Mieterin statt; die Berufung war erfolglos.
Der Beschluss: Das LG Berlin verwies darauf, dass die von der Vermieterin geltend gemachte Vorschrift des § 215 BGB, wonach auch nach Eintritt der Verjährung mit einer verjährten Forderung aufgerechnet werden kann, nur dann anwendbar ist, wenn vor Eintritt der Verjährung der Vermieter einen Zahlungsanspruch hatte. Das trifft für Ansprüche wegen Beschädigung einer Sache erst dann zu, wenn der Herstellungsanspruch des Geschädigten in einen Geldanspruch umgewandelt ist. Da hier kein Schadensersatz in Geld gefordert worden war, waren sowohl eine Aufrechnung als auch eine Zurückbehaltung mit dem verjährten Anspruch nicht möglich.
Anmerkung: So auch schon das Kammergericht, GE 2020, 540. Maßgeblich ist die Aufrechnungslage, also die Möglichkeit einer Aufrechnung vor Eintritt der Verjährung, wobei sich zwei gleichartige Ansprüche gegenüberstehen müssen. Gegen einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution kann daher nur mit einem Zahlungsanspruch des Vermieters aufgerechnet werden. Der Vermieter muss innerhalb der Verjährungsfrist von seiner Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB Gebrauch gemacht und den Anspruch auf „Naturalrestitution“ (also Reparatur) auf Geldzahlung umgestellt haben (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen 4 A II Rn. 49, 53). Hat er das versäumt, nützt ihm die Berufung auf § 215 BGB nichts, ebenso wenig als wenn der Mieter vertragswidrig in den letzten Monaten der Vertragsdauer die Kaution „abgewohnt“ hat.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 43 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das LG Berlin verwies darauf, dass die von der Vermieterin geltend gemachte Vorschrift des § 215 BGB, wonach auch nach Eintritt der Verjährung mit einer verjährten Forderung aufgerechnet werden kann, nur dann anwendbar ist, wenn vor Eintritt der Verjährung der Vermieter einen Zahlungsanspruch hatte. Das trifft für Ansprüche wegen Beschädigung einer Sache erst dann zu, wenn der Herstellungsanspruch des Geschädigten in einen Geldanspruch umgewandelt ist. Da hier kein Schadensersatz in Geld gefordert worden war, waren sowohl eine Aufrechnung als auch eine Zurückbehaltung mit dem verjährten Anspruch nicht möglich.
Anmerkung: So auch schon das Kammergericht, GE 2020, 540. Maßgeblich ist die Aufrechnungslage, also die Möglichkeit einer Aufrechnung vor Eintritt der Verjährung, wobei sich zwei gleichartige Ansprüche gegenüberstehen müssen. Gegen einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution kann daher nur mit einem Zahlungsanspruch des Vermieters aufgerechnet werden. Der Vermieter muss innerhalb der Verjährungsfrist von seiner Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB Gebrauch gemacht und den Anspruch auf „Naturalrestitution“ (also Reparatur) auf Geldzahlung umgestellt haben (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen 4 A II Rn. 49, 53). Hat er das versäumt, nützt ihm die Berufung auf § 215 BGB nichts, ebenso wenig als wenn der Mieter vertragswidrig in den letzten Monaten der Vertragsdauer die Kaution „abgewohnt“ hat.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 43 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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