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Vermieter muss dort auch wohnen
Kündigung „light“ im Zweifamilienhaus
03.01.2024 (GE 23/2023, S. 1173) Nach § 573a BGB kann der im Zweifamilienhaus wohnende Vermieter leichter kündigen, wenn er einen Mieter in sein Lebensumfeld aufnimmt. Eine Nutzung nur als Ferienwohnung reicht nicht.
Der Fall: Der Kläger hatte seinen Hauptwohnsitz in Wuppertal und nutzte die Wohnung in Rosenheim als Ferienwohnung; mit der Mieterin der anderen Wohnung im Haus kam es zu Streitigkeiten und er kündigte das Mietverhältnis. Das AG gab der Räumungsklage statt, weil der Vermieter ein besonderes Ruhe- und Erholungsbedürfnis habe und es wegen der beiderseits zugänglichen Waschküche immer wieder zu Spannungen gekommen sei. Die Berufung der Mieterin war erfolgreich.
Das Urteil: Das LG bestätigte zwar grundsätzlich die Auffassung des AG, dass der Vermieter zwar nicht in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt haben müsse, um das Mietverhältnis mit dem Wohnungsnachbarn nach § 573a BGB kündigen zu können. Es müsse aber eine konkrete Nutzung sein, die dem Wohnen gleichsteht. Das sei bei einer Nutzung alle zwei Monate für ein verlängertes Wochenende nicht der Fall; die Konflikte der Parteien seien darüber hinaus auch nicht durch ein enges Zusammenleben verursacht worden.
Anmerkung: Die Kammer hat die Revision zum BGH zugelassen; ob es zu einer höchstrichterlichen Entscheidung kommt, ist allerdings mehr als fraglich, denn erforderlich ist immer eine Würdigung des Einzelfalls. Eine generalisierende, darüber hinausgehende Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals ist nicht möglich (vgl. BGH GE 2019, 50 zur Frage, wann die Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt). Für § 573a BGB ist zwar nicht erforderlich, dass der Vermieter dort seinen Lebensmittelpunkt hat (so noch LG Berlin NJW-RR 1991, 1227). Das Näheverhältnis zum Mieter muss aber so intensiv sein, dass eine Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen zwischen Vermieter und Mieter besteht. Abstrakt lässt sich das nicht formulieren, etwa nicht ausreichend alle zwei Monate für drei Tage (LG Traunstein), ausreichend jedes Wochenende (wohl ja; a.A. aber BeckOGK Rn. 19). Dazwischen liegende Nutzungszeiträume blieben ungeklärt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 1195 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG bestätigte zwar grundsätzlich die Auffassung des AG, dass der Vermieter zwar nicht in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt haben müsse, um das Mietverhältnis mit dem Wohnungsnachbarn nach § 573a BGB kündigen zu können. Es müsse aber eine konkrete Nutzung sein, die dem Wohnen gleichsteht. Das sei bei einer Nutzung alle zwei Monate für ein verlängertes Wochenende nicht der Fall; die Konflikte der Parteien seien darüber hinaus auch nicht durch ein enges Zusammenleben verursacht worden.
Anmerkung: Die Kammer hat die Revision zum BGH zugelassen; ob es zu einer höchstrichterlichen Entscheidung kommt, ist allerdings mehr als fraglich, denn erforderlich ist immer eine Würdigung des Einzelfalls. Eine generalisierende, darüber hinausgehende Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals ist nicht möglich (vgl. BGH GE 2019, 50 zur Frage, wann die Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt). Für § 573a BGB ist zwar nicht erforderlich, dass der Vermieter dort seinen Lebensmittelpunkt hat (so noch LG Berlin NJW-RR 1991, 1227). Das Näheverhältnis zum Mieter muss aber so intensiv sein, dass eine Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen zwischen Vermieter und Mieter besteht. Abstrakt lässt sich das nicht formulieren, etwa nicht ausreichend alle zwei Monate für drei Tage (LG Traunstein), ausreichend jedes Wochenende (wohl ja; a.A. aber BeckOGK Rn. 19). Dazwischen liegende Nutzungszeiträume blieben ungeklärt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 1195 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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