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Bei Angebot auf Einsicht schlichtes Bestreiten des Mieters unzureichend
Modernisierungsmaßnahmen
17.11.2023 (GE 19/2023, S. 929) Wenn der Vermieter vor der Neuvermietung Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat, darf die nach § 556d BGB (Mietpreisbremse) zulässige Miete um den Betrag einer fiktiven Mieterhöhung nach Modernisierung überschritten werden. Rügt der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, ist das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Umfangs und der Kosten der Maßnahmen sowie der Aufteilung der Kosten zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substantiierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat.
Der Fall: Die Mieter hatten ihre Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an die Rechtsdienstleistungsgesellschaft abgetreten. Die Vermieter beriefen sich auf Modernisierungsmaßnahmen vor Mietvertragsabschluss und meinten, der Mietspiegel sei unanwendbar zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie legten eine substantiierte Berechnung der Modernisierungsmaßnahmen vor und boten Einsicht in sämtliche Unterlagen an. Die Klägerin bestritt den Zustand der Wohnung vor der Modernisierung, den Umfang und die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen sowie die Aufteilung der Kosten zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Das Urteil: Das AG Charlottenburg gab der Klage nur zu einem Teil statt. Zwar sei der Mietspiegel 2019 als Schätzungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, so dass die Grenzen des § 556d BGB überschritten seien. Es handele sich vorliegend auch nicht um eine umfassende Modernisierung, die eine Anwendung der Mietpreisbremse nach Erstvermietung ausschließe. Die Vermieter könnten jedoch für die Modernisierungsmaßnahmen einen Betrag von 441,33 € pro Monat in Anrechnung bringen. Das Bestreiten der Klägerin sei unbeachtlich, weil die Vermieter Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten und eine substantiierte Berechnung vorgelegt hätten. Die Einsichtnahme in Berlin sei auch zumutbar gewesen.
Der Streitwert für die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sei nur nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen; an den Beschluss des Kammergerichts und die Auffassung der Berufungskammer fühle sich das Gericht gebunden.
Anmerkung: Zum Mietspiegel 2019 hat erst unlängst der Verfassungsgerichtshof von Berlin (GE 2023, 647) entschieden, dass es einen Verstoß gegen das Grundrecht auf rechtliches Gehör darstellt, wenn ein Gericht nur den Mietspiegel heranzieht und substantiierte Angriffe des Vermieters auf die Validität des Mietspiegels unbeachtet lässt. Solche konkreten Angriffe (Hinweis auf IBB-Wohnungsmarktberichte und Fachaufsatz von Statistikprofessoren) hatten die Vermieter hier wohl unterlassen.
Bei einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung darf der Mieter sich nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschränken, sondern muss sein Recht auf Einsicht in die Unterlagen wahrnehmen. Das Amtsgericht überträgt die Grundsätze dieser Rechtsprechung auf das Recht des Vermieters, sich auf Modernisierungsmaßnahmen vor der Neuvermietung zu berufen.
Bis zu einer abschließenden Klärung durch den Bundesgerichtshof ist die Frage offen, wie der Streitwert in diesen Fällen zu bemessen ist: nach dem 42-fachen der streitigen Monatsmiete (LG Berlin, 65. Kammer, GE 2023, 239; LG Berlin, 67. Kammer, GE 2023, 241) oder nach dem Jahresbetrag (LG Berlin, 64. Kammer, GE 2022, 1258).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 961 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das AG Charlottenburg gab der Klage nur zu einem Teil statt. Zwar sei der Mietspiegel 2019 als Schätzungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, so dass die Grenzen des § 556d BGB überschritten seien. Es handele sich vorliegend auch nicht um eine umfassende Modernisierung, die eine Anwendung der Mietpreisbremse nach Erstvermietung ausschließe. Die Vermieter könnten jedoch für die Modernisierungsmaßnahmen einen Betrag von 441,33 € pro Monat in Anrechnung bringen. Das Bestreiten der Klägerin sei unbeachtlich, weil die Vermieter Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten und eine substantiierte Berechnung vorgelegt hätten. Die Einsichtnahme in Berlin sei auch zumutbar gewesen.
Der Streitwert für die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sei nur nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen; an den Beschluss des Kammergerichts und die Auffassung der Berufungskammer fühle sich das Gericht gebunden.
Anmerkung: Zum Mietspiegel 2019 hat erst unlängst der Verfassungsgerichtshof von Berlin (GE 2023, 647) entschieden, dass es einen Verstoß gegen das Grundrecht auf rechtliches Gehör darstellt, wenn ein Gericht nur den Mietspiegel heranzieht und substantiierte Angriffe des Vermieters auf die Validität des Mietspiegels unbeachtet lässt. Solche konkreten Angriffe (Hinweis auf IBB-Wohnungsmarktberichte und Fachaufsatz von Statistikprofessoren) hatten die Vermieter hier wohl unterlassen.
Bei einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung darf der Mieter sich nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschränken, sondern muss sein Recht auf Einsicht in die Unterlagen wahrnehmen. Das Amtsgericht überträgt die Grundsätze dieser Rechtsprechung auf das Recht des Vermieters, sich auf Modernisierungsmaßnahmen vor der Neuvermietung zu berufen.
Bis zu einer abschließenden Klärung durch den Bundesgerichtshof ist die Frage offen, wie der Streitwert in diesen Fällen zu bemessen ist: nach dem 42-fachen der streitigen Monatsmiete (LG Berlin, 65. Kammer, GE 2023, 239; LG Berlin, 67. Kammer, GE 2023, 241) oder nach dem Jahresbetrag (LG Berlin, 64. Kammer, GE 2022, 1258).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 961 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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