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Fristlose Kündigung bei unzumutbaren Störungen
Schuldunfähiger Mieter
15.11.2023 (GE 19/2023, S. 928) Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ist bei einer schuldhaften Vertragspflichtverletzung möglich; um so mehr gilt das für die fristlose Kündigung nach § 543 BGB – aber nicht immer. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann auch für den Vermieter bei einem schuldlos handelnden Mieter unzumutbar werden.
Der Fall: Das Mietverhältnis mit dem psychisch kranken Mieter gestaltete sich viele Jahre problemlos. Danach häuften sich Beschwerden der Mitmieter über erhebliche Störungen des Hausfriedens zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten. Abmahnungen der Vermieterin blieben erfolglos; andere Mieter kündigten vorzeitig. Nach fristloser Kündigung der Vermieterin verurteilte das AG den Mieter zur Räumung; die Berufung wurde vom LG Dresden zurückgewiesen. Die Verfassungsbeschwerde des Mieters wurde verworfen.
Der Beschluss: Das sächsische Verfassungsgericht hielt die Beschwerde für unzureichend begründet. Das LG habe umfangreiche Ausführungen dazu gemacht, dass die fristlose Kündigung eines schuldlos handelnden Mieters zwar problematisch, aber nicht ausgeschlossen sei. Bei massiven Störungen sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Unerheblich sei dann der Vortrag des Beschwerdeführers, ihm sei es wegen seiner Erkrankung unmöglich, Angaben zu seinem Gesundheitszustand zu machen, und es sei ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Anmerkung: Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegenüber dem schuldunfähigen Mieter hat das AG Düsseldorf (ZMR 2021, 238) in einem Fall bejaht, in dem der Mieter nach vorherigen erheblichen Störungen die Wohnung unter Wasser gesetzt hatte, um einen selbst gelegten Brand zu löschen. Der BGH (GE 2005, 296) hat trotz massiver Störungen des Hausfriedens bei Suizidgefahr eine Kündigung als unwirksam angesehen. Das LG Berlin (GE 2001, 989) hält dagegen den Erlass eines Räumungsurteils auch dann für zulässig, wenn die Mieterin in der mündlichen Verhandlung mit Selbstmord gedroht hatte, weil Behandlungsmöglichkeiten nicht wahrgenommen würden und notfalls Vollstreckungsschutz beantragt werden könne.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 949 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das sächsische Verfassungsgericht hielt die Beschwerde für unzureichend begründet. Das LG habe umfangreiche Ausführungen dazu gemacht, dass die fristlose Kündigung eines schuldlos handelnden Mieters zwar problematisch, aber nicht ausgeschlossen sei. Bei massiven Störungen sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Unerheblich sei dann der Vortrag des Beschwerdeführers, ihm sei es wegen seiner Erkrankung unmöglich, Angaben zu seinem Gesundheitszustand zu machen, und es sei ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Anmerkung: Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegenüber dem schuldunfähigen Mieter hat das AG Düsseldorf (ZMR 2021, 238) in einem Fall bejaht, in dem der Mieter nach vorherigen erheblichen Störungen die Wohnung unter Wasser gesetzt hatte, um einen selbst gelegten Brand zu löschen. Der BGH (GE 2005, 296) hat trotz massiver Störungen des Hausfriedens bei Suizidgefahr eine Kündigung als unwirksam angesehen. Das LG Berlin (GE 2001, 989) hält dagegen den Erlass eines Räumungsurteils auch dann für zulässig, wenn die Mieterin in der mündlichen Verhandlung mit Selbstmord gedroht hatte, weil Behandlungsmöglichkeiten nicht wahrgenommen würden und notfalls Vollstreckungsschutz beantragt werden könne.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 949 und in unserer Datenbank.
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