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Verjährungsbeginn erst mit Geltendmachung
Auskunftsanspruch zur Mietpreisbremse
08.11.2023 (GE 18/2023, S. 878) Der BGH hat in mehreren Entscheidungen vom 12. Juli 2023 zur Verjährung eines Auskunftsanspruchs zur Mietpreisbremse grundsätzlich Stellung genommen (GE 2023, 673). Die ausführliche Begründung liegt nunmehr im Wortlaut vor.
Der Fall: Der Mieter hatte 2016 einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und u. a. Auskunft verlangt. 2019 trat er seine Ansprüche an eine Rechtsdienstleisterin ab, die erneut rügte, Auskunft verlangte und im November 2020 Klage erhob; die Vermieterin hielt die Ansprüche für verjährt, nicht so das AG und ihm folgend die ZK 67 des LG Berlin, weil ein Auskunftsanspruch als Hilfsanspruch nicht vor dem Hauptanspruch verjähren könne.
Das Urteil: Mit der Revision wies der BGH die Auskunftsklage ab; der Anspruch sei verjährt. Für die Verjährung gelte wie für andere Auskunftsansprüche auch die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Auch wenn es sich um einen Hilfsanspruch zum auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters handele, seien beide Ansprüche nach § 556g BGB nicht so verknüpft, dass ohne den Auskunftsanspruch der Rückzahlungsanspruch nicht geltend gemacht werden könne. Der Auskunftsanspruch entstehe zwar bei Mietvertragsabschluss; es handele sich aber um einen verhaltenen Anspruch, bei dem die Verjährungsfrist erst mit der Geltendmachung beginne. Weil der Mieter schon im November 2016 Auskunft verlangt hatte, konnte die im November 2020 erhobene Klage die Verjährung nach § 204 BGB nicht mehr hemmen.
Anmerkung: Die Vermieterin hatte während des Mietverhältnisses nach einer Modernisierung die Miete erhöht; auf die Ansprüche des Mieters nach § 556d ff. BGB wirkte sich das nicht aus, da es sich um keine Vereinbarung handelte. Nur eine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen während des Mietverhältnisses, die als Vereinbarung gilt, schließt Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse aus (BGH GE 2022, 1201). Abweichend von § 199 BGB beginnt die Verjährung schon mit dem Auskunftsverlangen des Mieters, und nicht mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, sodass hier die Verjährungsfrist schon im November 2019 abgelaufen war.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 893 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Mit der Revision wies der BGH die Auskunftsklage ab; der Anspruch sei verjährt. Für die Verjährung gelte wie für andere Auskunftsansprüche auch die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Auch wenn es sich um einen Hilfsanspruch zum auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters handele, seien beide Ansprüche nach § 556g BGB nicht so verknüpft, dass ohne den Auskunftsanspruch der Rückzahlungsanspruch nicht geltend gemacht werden könne. Der Auskunftsanspruch entstehe zwar bei Mietvertragsabschluss; es handele sich aber um einen verhaltenen Anspruch, bei dem die Verjährungsfrist erst mit der Geltendmachung beginne. Weil der Mieter schon im November 2016 Auskunft verlangt hatte, konnte die im November 2020 erhobene Klage die Verjährung nach § 204 BGB nicht mehr hemmen.
Anmerkung: Die Vermieterin hatte während des Mietverhältnisses nach einer Modernisierung die Miete erhöht; auf die Ansprüche des Mieters nach § 556d ff. BGB wirkte sich das nicht aus, da es sich um keine Vereinbarung handelte. Nur eine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen während des Mietverhältnisses, die als Vereinbarung gilt, schließt Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse aus (BGH GE 2022, 1201). Abweichend von § 199 BGB beginnt die Verjährung schon mit dem Auskunftsverlangen des Mieters, und nicht mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, sodass hier die Verjährungsfrist schon im November 2019 abgelaufen war.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 893 und in unserer Datenbank.
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