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Kein Anschluss an die vorhandene Fernheizung als Ersatz für eine defekte Gasetagenheizung
Kein Ersatz durch andere Beheizungsart
17.10.2022 (GE 18/2022, S. 936) Die Reparatur einer Gasheizung in der Mietwohnung ist Sache des Vermieters; er kann nicht stattdessen den Mieter auf einen im Haus schon vorhandenen Anschluss an die Fernheizung verweisen – so der BGH unter Bestätigung des Urteils der 63. Kammer des Landgerichts Berlin.
Der Fall: Die Mieter hatten 2008 eine Wohnung mit Gasetagenheizung gemietet; im Jahr 2015 wurde in dem Mehrfamilienhaus eine Zentralheizung mit Warmwasserversorgung eingebaut, an die die meisten Wohnungen, nicht jedoch die der Mieter, angeschlossen wurden. Ein Jahr später zeigten die Mieter einen nicht zu reparierenden Defekt der Gastherme an; die Vermieterin bot statt der Reparatur einen Anschluss an die Zentralheizung an. Die Mieter ließen die Gastherme austauschen und klagten die Kosten von über 3.000 € ein. Das Amtsgericht hielt den Anspruch für begründet, so auch das Landgericht Berlin, das die Revision zuließ.
Der Beschluss: Der Bundesgerichtshof erteilte den Hinweis, dass die Revision aussichtslos sei. Zwar liege keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Gasheizung vor; der Mieter könne aber nach allgemeiner Verkehrsanschauung erwarten, dass eine Wohnung beheizbar sei. Der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses sei dann der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter nicht einseitig ändern könne. Auch wenn der Anschluss an die Fernheizung eine Modernisierungsmaßnahme sein könne, führe die Vornahme von Modernisierungsarbeiten nicht zu einer Änderung der Sollbeschaffenheit der Mietsache. Der Vermieter sei vielmehr verpflichtet, die Mängel der Mietsache durch Reparatur oder den Austausch von Teilen zu beheben. Das Angebot des Anschlusses an die zentrale Heizungsanlage reiche nicht aus.
Im Übrigen sei ein Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen schon deshalb nicht gegeben, weil der Vermieter keine entsprechende Ankündigung gemacht habe, so dass ein Duldungsanspruch nicht fällig gewesen sei.
Anmerkung: Der Leitsatz zu 3., der wörtlich aus den Gründen entnommen ist, kann missverstanden werden. Der BGH kann sich zwar insoweit auf die wohl herrschende Meinung in der mietrechtlichen Literatur (vgl. MüKo/Häublein, Rn. 47 zu § 536 BGB) berufen. Es muss jedoch differenziert werden. Wenn durch Modernisierungsmaßnahmen der ursprüngliche Sollzustand beeinträchtigt wird, sind Gewährleistungsrechte des Mieters nicht ausgeschlossen, etwa wenn durch die Modernisierung der Fahrradkeller verkleinert wird (BGH, GE 2022, 196). Andererseits verändert sich durch die Modernisierungsmaßnahme der Zustand der Wohnung, der jetzt der neue Sollzustand ist. Anderenfalls wäre nach dem zu duldenden Einbau eines Aufzugs der Vermieter nicht verpflichtet, einen Defekt reparieren zu lassen (so mit Recht Lehmann-Richter, NZM 2011, 575). Auch MüKo/Häublein, Rn. 49 hält zumindest eine spätere Anpassung der Sollbeschaffenheit für erforderlich. Nach Blank/Börstinghaus, Miete, Rn. 30 a zu § 555d, wird durch eine vom Mieter geduldete Modernisierung der ursprünglich geschuldete Zustand verändert; dieser wird nunmehr der vertraglich geschuldete Zustand. Nicht ganz so deutlich heißt es bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 91 zu § 551d: „Der Mieter kann Erfüllung und Wiederherstellung des unter Berücksichtigung der Modernisierung vertragsgemäßen Zustands verlangen.“
Der Leitsatz zu 3. müsste daher lauten: „Führen Modernisierungsarbeiten zu einer nachteiligen Veränderung des vorher vertraglich geschuldeten Zustands der Mietsache, sind Gewährleistungsrechte des Mieters davon nicht betroffen.“
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 950 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Der Bundesgerichtshof erteilte den Hinweis, dass die Revision aussichtslos sei. Zwar liege keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Gasheizung vor; der Mieter könne aber nach allgemeiner Verkehrsanschauung erwarten, dass eine Wohnung beheizbar sei. Der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses sei dann der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter nicht einseitig ändern könne. Auch wenn der Anschluss an die Fernheizung eine Modernisierungsmaßnahme sein könne, führe die Vornahme von Modernisierungsarbeiten nicht zu einer Änderung der Sollbeschaffenheit der Mietsache. Der Vermieter sei vielmehr verpflichtet, die Mängel der Mietsache durch Reparatur oder den Austausch von Teilen zu beheben. Das Angebot des Anschlusses an die zentrale Heizungsanlage reiche nicht aus.
Im Übrigen sei ein Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen schon deshalb nicht gegeben, weil der Vermieter keine entsprechende Ankündigung gemacht habe, so dass ein Duldungsanspruch nicht fällig gewesen sei.
Anmerkung: Der Leitsatz zu 3., der wörtlich aus den Gründen entnommen ist, kann missverstanden werden. Der BGH kann sich zwar insoweit auf die wohl herrschende Meinung in der mietrechtlichen Literatur (vgl. MüKo/Häublein, Rn. 47 zu § 536 BGB) berufen. Es muss jedoch differenziert werden. Wenn durch Modernisierungsmaßnahmen der ursprüngliche Sollzustand beeinträchtigt wird, sind Gewährleistungsrechte des Mieters nicht ausgeschlossen, etwa wenn durch die Modernisierung der Fahrradkeller verkleinert wird (BGH, GE 2022, 196). Andererseits verändert sich durch die Modernisierungsmaßnahme der Zustand der Wohnung, der jetzt der neue Sollzustand ist. Anderenfalls wäre nach dem zu duldenden Einbau eines Aufzugs der Vermieter nicht verpflichtet, einen Defekt reparieren zu lassen (so mit Recht Lehmann-Richter, NZM 2011, 575). Auch MüKo/Häublein, Rn. 49 hält zumindest eine spätere Anpassung der Sollbeschaffenheit für erforderlich. Nach Blank/Börstinghaus, Miete, Rn. 30 a zu § 555d, wird durch eine vom Mieter geduldete Modernisierung der ursprünglich geschuldete Zustand verändert; dieser wird nunmehr der vertraglich geschuldete Zustand. Nicht ganz so deutlich heißt es bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 91 zu § 551d: „Der Mieter kann Erfüllung und Wiederherstellung des unter Berücksichtigung der Modernisierung vertragsgemäßen Zustands verlangen.“
Der Leitsatz zu 3. müsste daher lauten: „Führen Modernisierungsarbeiten zu einer nachteiligen Veränderung des vorher vertraglich geschuldeten Zustands der Mietsache, sind Gewährleistungsrechte des Mieters davon nicht betroffen.“
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 950 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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