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Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution
Nicht immer berechtigt
04.10.2022 (GE 17/2022, S. 876) Zahlt der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht, reicht das im Regelfall für eine ordentliche Kündigung aus, aber nicht immer. Wie das Landgericht Berlin entschied, ist die Pflichtverletzung dann nicht erheblich genug, wenn der Mieter die Kaution zuvor gegenüber dem ursprünglichen Vermieter geleistet hatte, aber sein ursprünglicher Vermieter und sein Rechtsnachfolger gemeinsam die Freigabe der geleisteten Sicherheit veranlassten und der Mieter fahrlässig von der Verjährung des Anspruchs auf neuerliche Leistung der Sicherheit ausgegangen ist.
Der Fall: Die Kläger klagten auf Räumung wegen nicht geleisteter Mietkaution. Die Kläger und ihr Rechtsvorgänger hatten gemeinsam die Freigabe der von der Mieterin ursprünglich geleisteten Kaution veranlasst, anschließend hatten die Kläger eine neue Mietkaution in Form eines zu verpfändenden Mietkautionskontos verlangt. Die Beklagte hatte sich auf den Standpunkt gestellt, ein solcher Anspruch sei entweder verjährt oder verwirkt. Daraufhin Kündigung durch die Kläger und anschließende Räumungsklage. Das AG wies die Räumungsklage ab, was das Landgerichts für zutreffend hielt.
Der Beschluss: Selbst wenn keine Verjährung eingetreten sein sollte, würde die ordentliche Kündigung auch davon unabhängig keine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, weil keine erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vorliege, denn sie hätten sich dann jedenfalls in einem Rechtsirrtum befunden. Dieser Irrtum zeigt sich darin, dass sie gegen die Forderung zur Stellung der Mietkaution die Einrede der Verjährung und der Verwirkung erhoben habe. Ein möglicher Verzug mit der Zahlung der Mietkaution würde somit allenfalls auf Fahrlässigkeit beruhen. Eine solche Pflichtverletzung wiege aber weit weniger schwer als eine vorsätzliche. Zudem wäre bei der Beurteilung der (unterstellten) Pflichtverletzung zugunsten der Beklagten zu berücksichtigten, dass sie ihre Pflicht zur Leistung einer Mietkaution aus dem Mietvertrag, in den der Kläger als neuer Vermieter eingetreten sei, zunächst unstreitig durch Überweisung an den damaligen Vermieter erfüllt habe.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 904 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Selbst wenn keine Verjährung eingetreten sein sollte, würde die ordentliche Kündigung auch davon unabhängig keine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, weil keine erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vorliege, denn sie hätten sich dann jedenfalls in einem Rechtsirrtum befunden. Dieser Irrtum zeigt sich darin, dass sie gegen die Forderung zur Stellung der Mietkaution die Einrede der Verjährung und der Verwirkung erhoben habe. Ein möglicher Verzug mit der Zahlung der Mietkaution würde somit allenfalls auf Fahrlässigkeit beruhen. Eine solche Pflichtverletzung wiege aber weit weniger schwer als eine vorsätzliche. Zudem wäre bei der Beurteilung der (unterstellten) Pflichtverletzung zugunsten der Beklagten zu berücksichtigten, dass sie ihre Pflicht zur Leistung einer Mietkaution aus dem Mietvertrag, in den der Kläger als neuer Vermieter eingetreten sei, zunächst unstreitig durch Überweisung an den damaligen Vermieter erfüllt habe.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 904 und in unserer Datenbank.
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