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Zeitmietvertrag nur in engen Grenzen möglich
Kündigung nach unklarer Begrenzung
16.08.2022 (GE 13/2022, S. 673) Soll ein Zeitmietvertrag über Wohnraum abgeschlossen werden, muss im Vertrag eine Begründung hierfür angegeben sein. Ist die Begründung zu allgemein, gilt das Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen. Der Mieter muss dann damit rechnen, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist.
Der Fall: Das Mietverhältnis über eine Wohnung war auf drei Jahre abgeschlossen worden. Als Grund wurde im Vertrag angegeben, dass der Vermieter die Wohnung nach den drei Jahren für seine Familie nutzen wolle. Entgegen dieser Befristung kündigte der Vermieter bereits nach knapp einem Jahr mit der für dauerhafte Mietverträge vorgesehenen Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Mieter widersprach der Kündigung und beharrte auf der vereinbarten 3-Jahres-Frist.
Das Urteil: Nach Auffassung des LG war die Befristung unwirksam, da die Formulierung im Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen nicht genügte. Es seien hier strenge Anforderungen zu stellen. So reiche es nicht, dass Schlagworte wie „Eigenbedarf“ benutzt würden oder der Gesetzeswortlaut abgeschrieben werde. Zumindest müsse das Verwandtschaftsverhältnis zu den künftigen Bewohnern genau bezeichnet werden. Mündliche Absprachen genügten nicht, es sei die schriftliche Mitteilung der Gründe zwingend erforderlich.
In der Folge gelte der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, und der Vermieter habe schon vor Ablauf der 3-Jahres-Frist wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen. Dass dies vorliegend den Mieter benachteilige, müsse hingenommen werden; eine anderweitige Auslegung des Mietvertrags entspräche in diesem Fall nicht der Interessenlage der Vertragsparteien.
Anmerkung: Ein echtes Zeitmietverhältnis ist gem. § 575 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will (1), in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (2), oder er die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (3).
LG Frankenthal, Urteil vom 26. Januar 2022 - 2 S 86/21 -
Das Urteil: Nach Auffassung des LG war die Befristung unwirksam, da die Formulierung im Mietvertrag den gesetzlichen Anforderungen nicht genügte. Es seien hier strenge Anforderungen zu stellen. So reiche es nicht, dass Schlagworte wie „Eigenbedarf“ benutzt würden oder der Gesetzeswortlaut abgeschrieben werde. Zumindest müsse das Verwandtschaftsverhältnis zu den künftigen Bewohnern genau bezeichnet werden. Mündliche Absprachen genügten nicht, es sei die schriftliche Mitteilung der Gründe zwingend erforderlich.
In der Folge gelte der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, und der Vermieter habe schon vor Ablauf der 3-Jahres-Frist wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen. Dass dies vorliegend den Mieter benachteilige, müsse hingenommen werden; eine anderweitige Auslegung des Mietvertrags entspräche in diesem Fall nicht der Interessenlage der Vertragsparteien.
Anmerkung: Ein echtes Zeitmietverhältnis ist gem. § 575 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will (1), in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (2), oder er die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (3).
LG Frankenthal, Urteil vom 26. Januar 2022 - 2 S 86/21 -
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