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Kein Anspruch der WG auf Mieterauswechslung
Vermietung an Wohngemeinschaft
01.07.2022 (GE 12/2022, S. 611) Nach verbreiteter Ansicht erklärt der Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft konkludent im Voraus eine Zustimmung zum Mieterwechsel. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin sah das anders (GE 2021, 1262) und ist mit ausführlicher Begründung vom BGH schon nach wenigen Monaten bestätigt worden.
Der Fall: Mehrere junge Männer hatten eine Siebenzimmerwohnung in Berlin als Wohngemeinschaft gemietet; in zwei Nachträgen wurden einige Mieter ausgewechselt. In der Folgezeit zogen mehrere Mieter aus und schlossen mit Genehmigung der Hausverwaltung Untermietverträge ab. Sie klagten auf Zustimmung zu einer Änderung des Mietvertrages, wonach die Untermieter an ihrer Stelle in das Mietverhältnis eintreten. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben; das Landgericht Berlin verneinte einen Anspruch auf Zustimmung.
Das Urteil: So auch der Bundesgerichtshof. Eine vorab erteilte Zustimmung könne nur im Wege der Vertragsauslegung angenommen werden. Dazu seien konkrete Anhaltspunkte nötig, denn schließlich seien die gegenläufigen Interessen von Mietern und Vermieter zu berücksichtigen. Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft reiche dafür nicht aus. Auch eine Zustimmung zum Mieterwechsel in der Vergangenheit begründe nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf zukünftige Zustimmung. Nach den Umständen des Einzelfalles komme eine konkludente Vereinbarung eines Rechts auf Mieterwechsel nur dann in Betracht, wenn bei Vertragsschluss die Parteien davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben werde, was insbesondere bei Studenten der Fall sein könne. Allein die Tatsache der Vermietung an eine Wohngemeinschaft reiche dafür nicht.
Ein Anspruch auf Zustimmung ergebe sich auch nicht aus Treu und Glauben, etwa nach der Rechtsprechung zur vorfristigen Entlassung aus einem Mietverhältnis. Auch wenn ein Anspruch auf Entlassung bejaht wird, begründe dies keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages mit einem anderen Mieter.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 636 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: So auch der Bundesgerichtshof. Eine vorab erteilte Zustimmung könne nur im Wege der Vertragsauslegung angenommen werden. Dazu seien konkrete Anhaltspunkte nötig, denn schließlich seien die gegenläufigen Interessen von Mietern und Vermieter zu berücksichtigen. Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft reiche dafür nicht aus. Auch eine Zustimmung zum Mieterwechsel in der Vergangenheit begründe nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf zukünftige Zustimmung. Nach den Umständen des Einzelfalles komme eine konkludente Vereinbarung eines Rechts auf Mieterwechsel nur dann in Betracht, wenn bei Vertragsschluss die Parteien davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben werde, was insbesondere bei Studenten der Fall sein könne. Allein die Tatsache der Vermietung an eine Wohngemeinschaft reiche dafür nicht.
Ein Anspruch auf Zustimmung ergebe sich auch nicht aus Treu und Glauben, etwa nach der Rechtsprechung zur vorfristigen Entlassung aus einem Mietverhältnis. Auch wenn ein Anspruch auf Entlassung bejaht wird, begründe dies keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages mit einem anderen Mieter.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 636 und in unserer Datenbank.
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