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Drittwiderklage gegen Mieter war begründet
Verstoß gegen die Mietpreisbremse
18.03.2022 (GE 5/2022, S. 232) Nach Abtretung von Ansprüchen des Mieters an einen Rechtsdienstleister wie Conny GmbH werden oft Rückzahlungsansprüche des Mieters eingeklagt, die die Berufungssumme von 600 € nicht übersteigen. Vermieter können sich mit einer Drittwiderklage wehren.
Der Fall: Die Klägerin machte Rechtsanwaltskosten von 571,44 € und Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Mieten von 593,90 € geltend. Die Vermieterin bestritt einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und erhob Widerklage, dass die Miete wirksam vereinbart sei und die Mietzahlungen vorbehaltlos zu leisten seien.
Das Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Vermieterin einschränkungslos recht. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an einen Rechtsdienstleister sei zwar nach ständiger Rechtsprechung des BGH wirksam, zulässig und auch begründet sei aber eine Drittwiderklage gegen den Mieter, wenn gar kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorgelegen habe. So liege der Fall hier, weil die vereinbarte Miete die Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteige (§ 556d BGB). Die isolierte Drittwiderklage sei zulässig, denn es gehe um die nach der Mietpreisbremse wirksam vereinbarte Miethöhe. Die Vermieterin habe auch ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die zulässige Miethöhe nicht nur für einige Monate, sondern grundsätzlich festgestellt wird.
Anmerkung: Auch in dem entschiedenen Fall wäre eine Berufung gegen ein stattgebendes Urteil des Amtsgerichts für die Vermieterin nicht möglich gewesen, weil vorgerichtliche Kosten bei der Berechnung des Beschwerdewerts für die Berufung nach § 511 ZPO nicht mitgezählt werden (BGH, NJW-RR 2011, 1430). Zur Möglichkeit der Drittwiderklage vgl. Kroll, GE 2021, 289, 292; AG Kreuzberg, GE 2021, 1439; AG Köpenick, GE 2021, 1268.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 259 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Vermieterin einschränkungslos recht. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an einen Rechtsdienstleister sei zwar nach ständiger Rechtsprechung des BGH wirksam, zulässig und auch begründet sei aber eine Drittwiderklage gegen den Mieter, wenn gar kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorgelegen habe. So liege der Fall hier, weil die vereinbarte Miete die Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteige (§ 556d BGB). Die isolierte Drittwiderklage sei zulässig, denn es gehe um die nach der Mietpreisbremse wirksam vereinbarte Miethöhe. Die Vermieterin habe auch ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die zulässige Miethöhe nicht nur für einige Monate, sondern grundsätzlich festgestellt wird.
Anmerkung: Auch in dem entschiedenen Fall wäre eine Berufung gegen ein stattgebendes Urteil des Amtsgerichts für die Vermieterin nicht möglich gewesen, weil vorgerichtliche Kosten bei der Berechnung des Beschwerdewerts für die Berufung nach § 511 ZPO nicht mitgezählt werden (BGH, NJW-RR 2011, 1430). Zur Möglichkeit der Drittwiderklage vgl. Kroll, GE 2021, 289, 292; AG Kreuzberg, GE 2021, 1439; AG Köpenick, GE 2021, 1268.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 259 und in unserer Datenbank.
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