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Der Mieter kommt in Urlaubsmonaten nicht in Annahmeverzug bei angebotener Mangelbeseitigung
Wie sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anzukündigen?
29.04.2021 (GE 6/2021, S. 347) Der Mieter kommt mit der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung nicht in Annahmeverzug, wenn die beabsichtigte Mangelbeseitigung in den Zeitraum einer urlaubsbedingten Abwesenheit des Mieters fällt, womit der Vermieter in den Urlaubsmonaten Juli und August rechnen muss, so das Landgericht Berlin (ZK 65), das sich auch mit der Frage befasste, wie und wie umfangreich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anzukündigen sind.
Der Fall: Der Mieter hatte bereits 2013 Mängel an Fenstern und an der Balkontür angezeigt, im Dezember 2014 dann auch noch einen Wasserschaden mit Schimmelbildung im Schlafzimmer; die Vermieterin hatte die Mängel erst im März 2015 in Augenschein genommen und im Juni 2015 dem Mieter Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung angeboten, die der Mieter nicht aufgegriffen hatte. Aus weiteren späteren Schreiben der Vermieterin ließ sich nicht zweifelsfrei entnehmen, ob es um Termine zur Mängelaufnahme oder zur Mängelbeseitigung ging. Nachdem der Mieter wegen der Mängel die Miete gemindert hatte, kündigte die Vermieterin schließlich fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen Zahlungsverzugs. Das Landgericht wies wie Räumungsklage ab.

Das Urteil: Im Ansatz rechtsfehlerfrei sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich dem Mieter, der sich mit der Annahme der vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigung in Verzug befinde oder sich weigere, diese zu dulden, weder ein Recht auf Mietminderung noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags zur Seite stehe. Ein Annahmeverzug oder eine Verweigerung der Mangelbeseitigung liege hier jedoch auch für den Zahlungszeitraum November 2015 bis Oktober 2017 nicht vor.
Nach § 293 BGB komme der Gläubiger in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Nach § 294 BGB müsse der Schuldner die Leistung so, wie sie zu bewirken ist, tatsächlich anbieten. Ergänzend gelte nach § 555a Abs. 2 BGB, dass dem Mieter Erhaltungsmaßnahmen – mit Ausnahme von (hier nicht vorliegenden) Bagatellreparaturen oder bei Gefahr im Verzug – rechtzeitig anzukündigen seien. Die konkreten Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung und ihre Rechtzeitigkeit richteten sich nach den Umständen des Einfalls; sie orientierten sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht vor allem am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers einerseits und der Dringlichkeit der Maßnahmen andererseits.
Aufgrund der mit Schreiben vom Juni 2015 angebotenen Termine zur Mängelaufnahme und -beseitigung sei der Beklagte hier schon deshalb nicht in Annahmeverzug geraten, weil das beabsichtigten Tätigwerden der Klägerin bzw. ihrer Handwerker in den Zeitraum der urlaubsbedingten Abwesenheit des Beklagten gefallen seien. Damit habe die Klägerin rechnen müssen, denn die Monate Juli und August seien als verbreitete Urlaubsmonate anerkannt.
Angesichts des Umstandes, dass der Beklagte die Mängel an den Fenstern bereits 2013 angezeigt hatte und die Klägerin darüber hinaus spätestens seit Dezember 2014 über den Wasserschaden mit Schimmelbildung im Deckenaußenixel des Schlafzimmers informiert war, könne eine besondere Dringlichkeit auch nicht unterstellt werden.
Auch weitere Schreiben der Klägerin hätten keinen Annahmeverzug des Beklagten begründet, weil dem Beklagten gar keine Mängelbeseitigung angeboten worden, sondern nur um Zutritt zur Wohnung gebeten worden sei, um „den tatsächlichen Zustand der Fenster zu prüfen und ggf. den Austausch der Fenster zu veranlassen“.
In der Folge habe die Klägerin zwar Klage auf Duldung der Instandsetzung der Fenster und der Balkontür durch deren tischlermäßige Überarbeitung erhoben, während der Beklagte meinte, dass allein ein Austausch der Fenster und der Balkontür die vorhandenen Mängel beseitigen könne. Die Duldungsklage selbst sei aber kein ausreichendes Angebot zur Mangelbeseitigung gewesen, weil dafür nicht nur die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen und anzubieten gewesen wären, sondern auch die ausführenden Personen/Handwerker und die Termine, zu denen die Arbeiten konkret hätten stattfinden sollen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 377 und in unserer Datenbank.


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