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Anspruch des Mieters auf Halbierung der Miete?
Schuhgeschäft im Lockdown
26.03.2021 (GE 5/2021, S. 280) Wenn wegen der Corona-Pandemie Geschäftsschließungen wie im Frühjahr 2020 angeordnet werden, ist es umstritten, ob dies allein in den Risikobereich des Mieters fällt (so etwa LG Heidelberg und LG Frankfurt/Main) oder der Vermieter eine Mietreduzierung in Kauf nehmen muss (so LG München). Das Landgericht Mönchengladbach bejaht einen Anspruch auf Vertragsanpassung und Minderung der geschuldeten Miete um 50 %.
Der Fall: Das Schuhgeschäft in Grevenbroich war wegen des Erlasses des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen vom 18. März 2020 bis zum 19. April 2020 geschlossen und wurde erst Anfang Mai von der Mieterin wiedereröffnet. Die Mieterin zahlte die Mieten ab April 2020 nicht und rechnete mit einem Rückzahlungsanspruch für die Zeit der Schließung auf. Sie meinte, auch nach dem 19. April 2020 habe sie einen Anspruch auf Anpassung der Miete. Die Vermieterin klagte ausstehende Mieten für April bis Juli ein; das Landgericht hielt die Klage für überwiegend begründet.

Das Urteil: Das Landgericht Mönchengladbach bejahte grundsätzlich eine Zahlungspflicht für die eingeklagten Mieten. Die behördlich angeordnete Schließung vom 18. März bis zum 19. April sei kein Sachmangel, der zur Minderung berechtige. Auch liege keine Unmöglichkeit im Sinne der §§ 275, 326 BGB vor.
Nach § 313 BGB sei jedoch die Geschäftsgrundlage verändert, was zu einer Anpassung der Zahlungspflicht führe. Die vom Gesetzgeber eingeführte Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB zum zeitweiligen Ausschluss des Kündigungsrechts stehen dem nicht entgegen. Bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sei für die Zeit der hoheitlichen Schließungsanordnung ein Anspruch auf Minderung der Miete um 50 % anzunehmen. Insoweit habe die Mieterin auch einen aufrechenbaren Rückzahlungsanspruch für die anteilige Miete März 2020. Für die Zeiträume nach dem 19. April 2020 liege jedoch keine Störung der Geschäftsgrundlage vor und die gesamte Miete sei geschuldet. Hier gelte der Grundsatz, dass das Geschäftsrisiko für Umsatzeinbußen vom Mieter zu tragen sei.

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