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Wegfall eines mitgemieteten Pkw-Abstellplatzes
Mietminderung oder nicht doch ein Fall der Unmöglichkeit der Erfüllung?
03.09.2020 (GE 16/2020, S. 1030) Mietminderung tritt bekanntlich kraft Gesetzes ein, wenn die Mietsache so mangelbehaftet wird, dass sie zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch nicht mehr geeignet ist. Gilt das auch dann, wenn ein mitgemieteter Stellplatz wegfällt? Das Amtsgericht Köln geht hiervon aus.
Der Fall: Die Beklagte hatte aufgrund eines Geschäftsraummietvertrages von September 2016 von der Klägerin Räumlichkeiten in einem Geschäftshaus in Köln angemietet; Gegenstand des Mietvertrages war zugleich ein Pkw-Stellplatz auf dem der Klägerin gehörenden Nachbargrundstück, für den eine Miete in Höhe von 89,52 € zu zahlen war. In der Zeit vom 1. Januar 2018 bis zur Beendigung des Mietvertrages am 31. Oktober 2018 stand der Pkw-Stellplatz nicht zur Verfügung, weil die Klägerin das Grundstück veräußert und die Errichtung eines Bauzaunes die Nutzung des Stellplatzes verhindert hatte. Das Angebot der Klägerin, einen auf einem anderen Grundstück gelegenen Stellplatz zu nutzen, nahm die Beklagte nicht an und entrichtete in dieser Zeit u. a. keine Miete für den Stellplatz.

Das Urteil: Das Amtsgericht Köln gab der Mietzahlungsklage statt, hinsichtlich der Miete für den Stellplatz mit der Begründung, dass der Entzug durch einen Ausweichstellplatz „kompensiert“ worden sei und damit nur eine „unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB“ vorgelegen habe.

Anmerkung: Soweit es um Sach- und Rechtsmängel geht, enthalten die §§ 536 ff. BGB Sonderregelungen zu Leistungsstörungen, die auch bei einem zum Überlassungszeitpunkt der Mietsache etwa schon vorhandenen – unbehebbaren – Mangel die Vorschriften über die anfängliche Unmöglichkeit verdrängen (BGH, Urteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR 192/95 - GE 1997, 1330, juris).
Wenn allerdings die Mietsache nach Vertragsschluss und Übergabe „untergegangen“ ist, sei es durch Zerstörung oder gleichstehende Umstände, finden – wieder – die allgemeinen Vorschriften Anwendung, weil kein Mangel, sondern ein Fall der Unmöglichkeit der Erfüllung vorliegt, wobei die Unmöglichkeitsgrundsätze auch bei Teilunmöglichkeit gelten (Bub/Treier/v.Martius/Ehlert/Kraemer, Kap. III.B Rn. 3432, 3433). In diesem Fall ist der Vermieter nicht mehr zur Erfüllung verpflichtet (§ 275 Abs. 1 BGB), wobei aber auch die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB entfällt.
So lag der Fall auch hier: Der gemietete Parkplatz war nicht mehr vorhanden, also war dessen Leistung der Klägerin unmöglich geworden mit der Folge, dass keine Mietzahlungsverpflichtung der Beklagten mehr bestand. Die Überlassung eines anderen Stellplatzes hätte zudem nur in Form einer einverständlichen Regelung erfolgen können, weil es sich um eine Vertragsänderung handelte, die eben nicht einseitig durchsetzbar war. Die Klage hätte daher insoweit abgewiesen werden müssen.
Die Annahme eines unerheblichen Mangels wegen des Angebots eines anderen Parkplatzes ist zudem – gelinde gesagt – abwegig, entspricht aber dem weitgehend § 313 ZPO zuwiderlaufenden Urteilsaufbau der Entscheidung.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1072 und in unserer Datenbank.
Autor: Hans-Jürgen Bieber


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