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Vermietung von vier Wohnungen ist keine gewerbliche Tätigkeit
Vermieter als Verbraucher
24.06.2020 (GE 10/2020, S. 638) Ob die Vermietung von mehreren Wohnungen noch zur privaten Vermögensverwaltung gehört oder sich als gewerbliche Tätigkeit mit allen rechtlichen Konsequenzen darstellt, richtet sich nach dem Umfang der damit verbundenen Geschäfte. Die Einstufung ist nicht nur wichtig für das Entstehen der Gewerbesteuerpflicht. Für den Unternehmer nach § 14 BGB gelten nämlich in vielen Rechtsbereichen strengere Vorschriften (z. B. § 310 BGB), während der Verbraucher vielfach geschützt ist (z. B. § 312a BGB). Wer nur vier Wohnungen vermietet, ist in der Regel als Verbraucher anzusehen – so der BGH, selbst wenn er zur Umsatzsteuer optiert hat.
Der Fall: Der Kläger hatte bei der Bank ein Darlehen über 1.450.000 € aufgenommen, um den Kauf und die Sanierung einer Immobilie zu finanzieren, aus der er Mieteinnahmen aus vier Wohnungen erwirtschaften wollte. Er optierte wegen der Mieteinnahmen zur Umsatzsteuer. Nach vorfristiger Beendigung des Darlehensvertrages verlangte die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kläger zahlte und später zurückverlangte, weil es sich um ein Verbraucherdarlehen gehandelt habe, bei dessen Abschluss er nicht entsprechend den Vorschriften belehrt worden sei. Das OLG Karlsruhe hielt den Anspruch für begründet – im Grundsatz so auch der Bundesgerichtshof.

Das Urteil: Der BGH bestätigte die Auffassung des OLG, dass es sich um ein Verbraucherdarlehen gehandelt habe. Die Vermietung an eine derart überschaubare Anzahl von Mietern sei nicht als gewerbliche Tätigkeit einzustufen. Auch die Option zur Umsatzsteuer begründe kein Indiz dafür, dass der Vermieter Unternehmer im Sinne des BGB sei; nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs umfasse der steuerrechtliche Unternehmerbegriff auch die private Vermögensverwaltung. Grundsätzlich sei der Kläger daher zum Widerruf berechtigt gewesen. Anders als das OLG angenommen habe, könne jedoch das Widerrufsrecht des Klägers verwirkt gewesen sein (§ 242 BGB), was sich aus der Freigabe von Sicherheiten durch die Bank ergeben haben könne. Dies sei noch vom OLG zu klären. Den

Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 665 und in unserer Datenbank.


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