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Ordentliche Kündigung: Ohne Abmahnung bleibt der Mieter in der Wohnung
Fahrlässiger Zahlungsverzug in einem langjährigen Mietverhältnis
05.05.2017 (GE 08/2017, S. 452) Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzahlungen rechtfertigt die ordentliche Kündigung bei einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstandes vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat.
Der Fall: Der Mieter zahlte die Mieten für die Monate Februar bis April 2016 nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgerecht. Der Mieter zahlte den gesamten fehlenden Betrag im Laufe des April 2016 nach. Der Vermieter hielt an der ordentlichen Kündigung fest und erhob Räumungsklage.
Das Urteil: Das AG Mitte wies die Klage ab. Die fristlose Kündigung sei durch die Schonfristzahlung unwirksam, und das Mietverhältnis auch nicht durch die fristgemäße Kündigung beendet worden. Letztere setze ein – hier nicht vorliegendes – Verschulden des Mieters voraus. Zu den zu berücksichtigenden Kriterien bezieht sich das AG auf eine Entscheidung der zuständigen Berufungskammer (LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S 125/16, GE 2016, 1569). Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 8. April 2016 sei der Mieter mit einem Betrag von 1.204,82 € in Verzug gewesen. Erstmals mit dem Kündigungsschreiben habe die Hausverwaltung den Mieter über die Rückstände bis einschließlich April 2016 informiert. Zuvor habe der Vermieter zu keinem Zeitpunkt auf die Rückstände hingewiesen oder diese angemahnt. Dazu habe jedoch Veranlassung bestanden. Denn schon im Januar sei es zu Zahlungsverschiebungen gekommen, die zu einem Guthaben des Mieters i. H. v. 558,31 € geführt haben. In den Monaten Februar bis April sei dann keine Zahlung erfolgt. Bei einem Mietverhältnis, das 15 Jahre gewährt habe und offensichtlich – jedenfalls im Hinblick auf das Zahlungsverhalten des Mieters – bis zu diesem Zeitpunkt problemlos gelaufen sei, könne man erwarten, dass der Vermieter Zahlungsrückstände zumindest zunächst anmahnt und dem Mieter Gelegenheit gibt, die entsprechenden Umstände zu klären und ggf. – wie dann auch im vorliegenden Fall geschehen –, nachzuzahlen. Dass es hier zu „Ungereimtheiten“ bei den Zahlungen gekommen sei, habe sich schon im Januar 2016 ergeben. Zwar weise der Vermieter zu Recht darauf hin, dass der Mieter seinerseits verpflichtet sei, seine Zahlungen zu überprüfen, und es sich bei der fehlenden Abbuchung von Mieten für drei Monate nicht um einen so unbedeutenden Betrag handele, dass dies bei der Kontrolle der Konten nicht auffalle. Auch wenn diese Frage zweifelslos im Einflussbereich des Mieters liege und hier auch kein nachvollziehbares Verschulden der Bank erkennbar sei, bleibe es dabei, dass es sich in der Gesamtheit um einen Betrag handele, der zwei geminderte Monatsmieten gerade übersteige und der Vermieter seinerseits auch nicht auf die fehlenden Mieten hingewiesen und diese angemahnt, sondern vielmehr zugewartet habe, bis ein für eine fristlose Kündigung ausreichender Rückstand aufgelaufen gewesen sei. Unter diesem Gesichtspunkt und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Rückstände dann sofort beglichen worden seien und es weder vorher noch in der Folge nicht mehr zu Rückständen gekommen sei und das Mietverhältnis zuvor 15 Jahre problemlos und ohne Zahlungsverzögerungen abgewickelt worden sei, führe die fristgerechte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter legte dagegen Berufung ein.
In einem Hinweisbeschluss teilte das LG die Auffassung des AG, das im Rahmen der gebotenen Einzelfallprüfung mangels Erheblichkeit die dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Ergebnis zutreffend verneint habe, da die absolute Höhe des Zahlungsrückstandes von 1.204,82 €, die Besonderheiten des Zahlungsverlaufs, der von dem Vermieter nicht widerlegte Verschuldensgrad bloßer Fahrlässigkeit, die beanstandungsfreie Dauer des zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits seit knapp 15 Jahren währenden Mietverhältnisses und der von dem Vermieter unterlassene Ausspruch einer vorherigen Abmahnung der Pflichtverletzung des Mieters nicht das hinreichende Gewicht verliehen habe, um ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB zu begründen. Nichts anderes folge aus der ohne nähere Substantiierung erfolgten Behauptung des Vermieters, der Mieter sei vor Ausspruch der Kündigung angemahnt worden. Denn er sei den Beweis dafür schuldig geblieben. Die Beweislast für den Zugang der Mahnung habe ihm und nicht dem beklagten Mieter oblegen, da das Bestehen belastender oder das Nichtbestehen entlastender Umstände anspruchsbegründend sei.
Soweit die Berufung rüge, der erfolglose Ausspruch einer Mahnung sei keine – formelle – Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ordentliche Kündigung, träfe das zu. Darauf indes habe das Amtsgericht auch nicht abgestellt. Es habe stattdessen im Ergebnis zutreffend erkannt, dass in bestimmten Fallgestaltungen im Rahmen der materiellen Begründetheit der Kündigung erst die Missachtung einer vorherigen Mahnung geeignet sei, der Pflichtverletzung des Mieters das für die Kündigung erforderliche zusätzliche Gewicht zu verleihen. So liege der Fall hier.
Anmerkung: Die ZK 67 des LG Berlin setzt ihre zu diesem Problemkreis „neuere“ Rechtsprechung unbeirrt fort (vgl. zuletzt Urteil vom 7. Februar 2017, 67 S 20/17, GE 2017, 358 mit einer Zusammenfassung der bisherigen Urteile).
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 479 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das AG Mitte wies die Klage ab. Die fristlose Kündigung sei durch die Schonfristzahlung unwirksam, und das Mietverhältnis auch nicht durch die fristgemäße Kündigung beendet worden. Letztere setze ein – hier nicht vorliegendes – Verschulden des Mieters voraus. Zu den zu berücksichtigenden Kriterien bezieht sich das AG auf eine Entscheidung der zuständigen Berufungskammer (LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S 125/16, GE 2016, 1569). Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 8. April 2016 sei der Mieter mit einem Betrag von 1.204,82 € in Verzug gewesen. Erstmals mit dem Kündigungsschreiben habe die Hausverwaltung den Mieter über die Rückstände bis einschließlich April 2016 informiert. Zuvor habe der Vermieter zu keinem Zeitpunkt auf die Rückstände hingewiesen oder diese angemahnt. Dazu habe jedoch Veranlassung bestanden. Denn schon im Januar sei es zu Zahlungsverschiebungen gekommen, die zu einem Guthaben des Mieters i. H. v. 558,31 € geführt haben. In den Monaten Februar bis April sei dann keine Zahlung erfolgt. Bei einem Mietverhältnis, das 15 Jahre gewährt habe und offensichtlich – jedenfalls im Hinblick auf das Zahlungsverhalten des Mieters – bis zu diesem Zeitpunkt problemlos gelaufen sei, könne man erwarten, dass der Vermieter Zahlungsrückstände zumindest zunächst anmahnt und dem Mieter Gelegenheit gibt, die entsprechenden Umstände zu klären und ggf. – wie dann auch im vorliegenden Fall geschehen –, nachzuzahlen. Dass es hier zu „Ungereimtheiten“ bei den Zahlungen gekommen sei, habe sich schon im Januar 2016 ergeben. Zwar weise der Vermieter zu Recht darauf hin, dass der Mieter seinerseits verpflichtet sei, seine Zahlungen zu überprüfen, und es sich bei der fehlenden Abbuchung von Mieten für drei Monate nicht um einen so unbedeutenden Betrag handele, dass dies bei der Kontrolle der Konten nicht auffalle. Auch wenn diese Frage zweifelslos im Einflussbereich des Mieters liege und hier auch kein nachvollziehbares Verschulden der Bank erkennbar sei, bleibe es dabei, dass es sich in der Gesamtheit um einen Betrag handele, der zwei geminderte Monatsmieten gerade übersteige und der Vermieter seinerseits auch nicht auf die fehlenden Mieten hingewiesen und diese angemahnt, sondern vielmehr zugewartet habe, bis ein für eine fristlose Kündigung ausreichender Rückstand aufgelaufen gewesen sei. Unter diesem Gesichtspunkt und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Rückstände dann sofort beglichen worden seien und es weder vorher noch in der Folge nicht mehr zu Rückständen gekommen sei und das Mietverhältnis zuvor 15 Jahre problemlos und ohne Zahlungsverzögerungen abgewickelt worden sei, führe die fristgerechte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Vermieter legte dagegen Berufung ein.
In einem Hinweisbeschluss teilte das LG die Auffassung des AG, das im Rahmen der gebotenen Einzelfallprüfung mangels Erheblichkeit die dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Ergebnis zutreffend verneint habe, da die absolute Höhe des Zahlungsrückstandes von 1.204,82 €, die Besonderheiten des Zahlungsverlaufs, der von dem Vermieter nicht widerlegte Verschuldensgrad bloßer Fahrlässigkeit, die beanstandungsfreie Dauer des zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits seit knapp 15 Jahren währenden Mietverhältnisses und der von dem Vermieter unterlassene Ausspruch einer vorherigen Abmahnung der Pflichtverletzung des Mieters nicht das hinreichende Gewicht verliehen habe, um ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB zu begründen. Nichts anderes folge aus der ohne nähere Substantiierung erfolgten Behauptung des Vermieters, der Mieter sei vor Ausspruch der Kündigung angemahnt worden. Denn er sei den Beweis dafür schuldig geblieben. Die Beweislast für den Zugang der Mahnung habe ihm und nicht dem beklagten Mieter oblegen, da das Bestehen belastender oder das Nichtbestehen entlastender Umstände anspruchsbegründend sei.
Soweit die Berufung rüge, der erfolglose Ausspruch einer Mahnung sei keine – formelle – Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ordentliche Kündigung, träfe das zu. Darauf indes habe das Amtsgericht auch nicht abgestellt. Es habe stattdessen im Ergebnis zutreffend erkannt, dass in bestimmten Fallgestaltungen im Rahmen der materiellen Begründetheit der Kündigung erst die Missachtung einer vorherigen Mahnung geeignet sei, der Pflichtverletzung des Mieters das für die Kündigung erforderliche zusätzliche Gewicht zu verleihen. So liege der Fall hier.
Anmerkung: Die ZK 67 des LG Berlin setzt ihre zu diesem Problemkreis „neuere“ Rechtsprechung unbeirrt fort (vgl. zuletzt Urteil vom 7. Februar 2017, 67 S 20/17, GE 2017, 358 mit einer Zusammenfassung der bisherigen Urteile).
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 479 und in unserer Datenbank
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