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Relative Unwirksamkeit bei vorläufiger behördlicher Untersagung im künftigen Milieuschutzgebiet
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
05.05.2025 (GE 6/2025, S. 276) Vollzieht das Grundbuchamt auf Antrag des Eigentümers eine Teilungserklärung im Grundbuch, nachdem die Behörde dem Eigentümer die Aufteilung gemäß § 172 Abs. 1 BauGB vorläufig untersagt hatte, ist die Aufteilung gegenüber der Behörde relativ unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Behörde die Untersagungsverfügung vor Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter aufgehoben hatte, aber zuvor eine das Grundstück betreffende Milieuschutzverordnung in Kraft getreten ist.
Der Fall: Der Beklagte ist Eigentümer eines Grundstücks in Berlin, das er im Jahr 2021 in Wohnungseigentum aufteilen wollte. Am 4. Februar 2020 machte der Berliner Senat von der Ermächtigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch und erließ erneut eine Umwandlungsverordnung (für Milieuschutzgebiete). Danach bedarf die Aufteilung eines in einem sozialen Erhaltungsgebiet gelegenen Grundstücks in Wohnungseigentum einer Genehmigung, wobei diese Genehmigung nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen erteilt werden muss.
Im September 2020 beschloss der zuständige Bezirk die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzgebiet) für das Wohngebiet, in dem sich das Grundstück des Klägers befindet (sog. Aufstellungsbeschluss).
Mit Bescheid vom Dezember 2020 untersagte das Bezirksamt dem Beklagten vorläufig die Aufteilung seines Grundstücks.
Im Mai 2021 reichte der Beklagte gleichwohl eine Teilungserklärung für das Grundstück beim Grundbuchamt ein und beantragte deren Vollziehung. Im Juni 2021 trat die Erhaltungsverordnung des Bezirks in Kraft. Kurz danach widerrief das Bezirksamt gegenüber dem Beklagten die vorläufige Untersagungsverfügung mit der Begründung, mit dem Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bei gleichzeitiger Geltung der Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB sei die Grundlage für die vorläufige Untersagung entfallen. Im Oktober 2021 trat in Berlin eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in Kraft. Kurz danach legte das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbuchblätter an. Das Land Berlin verlangt vom Eigentümer auf dem Klageweg die Abgabe einer grundbuchtauglichen Erklärung, mit der der Beklagte die Schließung der Wohnungsgrundbuchblätter bewilligt.
Die Entscheidung: Die Klage hat Erfolg. Die vorläufige Untersagungsverfügung stellt ein behördliches Verfügungsverbot dar. Dieses bewirkt, dass die Vollziehung der Teilungserklärung gegenüber dem Land Berlin relativ unwirksam ist. Das Land Berlin kann deswegen vom Eigentümer verlangen, dass er gegenüber dem Grundbuchamt eine auf Rückgängigmachung der Teilung gerichtete Erklärung abgibt. Der Umstand, dass das Bezirksamt die Untersagungsverfügung aufgehoben hatte, ändert daran nichts. Denn vor Aufhebung der Untersagungsverfügung war die soziale Erhaltungsverordnung in Kraft getreten. Dies hatte wegen der gleichzeitig geltenden Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB zur Folge, dass die Aufteilung in Wohnungseigentum einer Genehmigung des Bezirksamts bedurft hätte, welche dem Beklagten nicht erteilt worden war. Zu keinem anderen Ergebnis führte das Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 1 BauGB und der anschließende Vollzug der Teilung im Grundbuch. Zwar bestimmt § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB, dass eine Genehmigung auf Grundlage der Umwandlungsverordnung als erteilt gilt, wenn das Grundbuchamt die Teilung im Grundbuch vollzieht. Da der Beklagte aber keine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung gemäß § 250 Abs. 1 BauGB benötigte, weil er die Teilung bereits vor Inkrafttreten dieser Verordnung beim Grundbuchamt beantragt hatte, konnte die Vollziehung der Teilung nicht zur Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB führen.
Anmerkung: Die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 BauGB läuft am 12. März 2025 aus. Der Berliner Senat hat diese Verordnung, die nur Grundstücke in Milieuschutzgebieten betrifft, am 18.Februar um weitere fünf Jahre verlängert. Die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 1 BauGB, die für sämtliche Grundstücke in Berlin gilt und Ende 2025 ausläuft, gibt dagegen auf Basis der derzeit geltenden Fassung des § 250 Abs. 1 BauGB den Landesregierungen nicht die Möglichkeit, die Geltung einer solchen Umwandlungsverordnung über den 31. Dezember 2025 hinaus zu verlängern.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 295 und in unserer Datenbank.
Im September 2020 beschloss der zuständige Bezirk die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzgebiet) für das Wohngebiet, in dem sich das Grundstück des Klägers befindet (sog. Aufstellungsbeschluss).
Mit Bescheid vom Dezember 2020 untersagte das Bezirksamt dem Beklagten vorläufig die Aufteilung seines Grundstücks.
Im Mai 2021 reichte der Beklagte gleichwohl eine Teilungserklärung für das Grundstück beim Grundbuchamt ein und beantragte deren Vollziehung. Im Juni 2021 trat die Erhaltungsverordnung des Bezirks in Kraft. Kurz danach widerrief das Bezirksamt gegenüber dem Beklagten die vorläufige Untersagungsverfügung mit der Begründung, mit dem Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bei gleichzeitiger Geltung der Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB sei die Grundlage für die vorläufige Untersagung entfallen. Im Oktober 2021 trat in Berlin eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in Kraft. Kurz danach legte das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbuchblätter an. Das Land Berlin verlangt vom Eigentümer auf dem Klageweg die Abgabe einer grundbuchtauglichen Erklärung, mit der der Beklagte die Schließung der Wohnungsgrundbuchblätter bewilligt.
Die Entscheidung: Die Klage hat Erfolg. Die vorläufige Untersagungsverfügung stellt ein behördliches Verfügungsverbot dar. Dieses bewirkt, dass die Vollziehung der Teilungserklärung gegenüber dem Land Berlin relativ unwirksam ist. Das Land Berlin kann deswegen vom Eigentümer verlangen, dass er gegenüber dem Grundbuchamt eine auf Rückgängigmachung der Teilung gerichtete Erklärung abgibt. Der Umstand, dass das Bezirksamt die Untersagungsverfügung aufgehoben hatte, ändert daran nichts. Denn vor Aufhebung der Untersagungsverfügung war die soziale Erhaltungsverordnung in Kraft getreten. Dies hatte wegen der gleichzeitig geltenden Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB zur Folge, dass die Aufteilung in Wohnungseigentum einer Genehmigung des Bezirksamts bedurft hätte, welche dem Beklagten nicht erteilt worden war. Zu keinem anderen Ergebnis führte das Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 1 BauGB und der anschließende Vollzug der Teilung im Grundbuch. Zwar bestimmt § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB, dass eine Genehmigung auf Grundlage der Umwandlungsverordnung als erteilt gilt, wenn das Grundbuchamt die Teilung im Grundbuch vollzieht. Da der Beklagte aber keine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung gemäß § 250 Abs. 1 BauGB benötigte, weil er die Teilung bereits vor Inkrafttreten dieser Verordnung beim Grundbuchamt beantragt hatte, konnte die Vollziehung der Teilung nicht zur Genehmigungsfiktion nach § 250 Abs. 5 Satz 2 BauGB führen.
Anmerkung: Die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 BauGB läuft am 12. März 2025 aus. Der Berliner Senat hat diese Verordnung, die nur Grundstücke in Milieuschutzgebieten betrifft, am 18.Februar um weitere fünf Jahre verlängert. Die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 Abs. 1 BauGB, die für sämtliche Grundstücke in Berlin gilt und Ende 2025 ausläuft, gibt dagegen auf Basis der derzeit geltenden Fassung des § 250 Abs. 1 BauGB den Landesregierungen nicht die Möglichkeit, die Geltung einer solchen Umwandlungsverordnung über den 31. Dezember 2025 hinaus zu verlängern.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 295 und in unserer Datenbank.
Autor: Dr. Egbert Kümmel
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