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Kein Teilgewerbezuschlag für Mietpreisbremse
Freiberufler im Arbeitszimmer
27.02.2023 (GE 2/2023, S. 69) Aufgrund der Mietpreisbremse darf bei Neuvermietung die ortsübliche Miete i.d.R. nur um 10 % überschritten werden. Ein Zuschlag für teilgewerbliche Nutzung ist für die Nutzung eines Arbeitszimmers ohne Außenwirkung nicht zulässig.
Der Fall: Im Mietvertrag für die Wohnung war einer Architektin eine Zustimmung zur Nutzung von bestimmten Flächen als Büroraum erteilt worden mit der Einschränkung, dass nur geringer und vereinzelter Kundenverkehr gestattet sei. Die Gesamtmiete überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete, berechnet nach dem Berliner Mietspiegel 2019, um mehr als 10 %. Die Mieterin rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse; die Vermieterin berief sich auf einen Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung.
Das Urteil: Das Landgericht Berlin verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung von überzahlten Mieten und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach berufliche Tätigkeiten des Mieters im häuslichen Arbeitszimmer nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“ fallen und hierfür eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich sei. Dann komme auch ein Teilgewerbezuschlag für die Anwendung der Mietpreisbremse nicht in Betracht. Vielmehr sei die gesamte vereinbarte Miete nach der Mietenbegrenzungsverordnung zu überprüfen.
Anmerkung: Bei Schmidt/Futterer (Rn. 79 zu § 556d BGB) lesen wir, dass es den Parteien unbenommen bleibt, zwei Mietverträge abzuschließen. „Dann gelten für die Wohnräume die §§ 556d ff. BGB, hinsichtlich des gesonderten Gewerberaummietvertrages sind die Parteien dann aber frei und die Miethöhe wird nicht begrenzt.“ Das hätte hier nahegelegen, wo nach einer Anlage zum Mietvertrag ausdrücklich bezeichnete Flächen als Büroraum vermietet wurden. Ob die 65. Kammer aber dann nicht eine Umgehung der Vorschriften zur Mietpreisbremse angenommen hätte, ist eine andere Frage. Der Eintritt eines neuen Mieters anstelle des bisherigen in ein bestehendes Mietverhältnis gilt nicht als Neuabschluss mit der Folge, dass die Mietpreisbremse unanwendbar ist (AG Neukölln, GE 2022, 745); die 65. Kammer hat in einem ähnlichen Fall eine Umgehung angenommen (WuM 2018, 418).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 91 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landgericht Berlin verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung von überzahlten Mieten und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach berufliche Tätigkeiten des Mieters im häuslichen Arbeitszimmer nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“ fallen und hierfür eine Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich sei. Dann komme auch ein Teilgewerbezuschlag für die Anwendung der Mietpreisbremse nicht in Betracht. Vielmehr sei die gesamte vereinbarte Miete nach der Mietenbegrenzungsverordnung zu überprüfen.
Anmerkung: Bei Schmidt/Futterer (Rn. 79 zu § 556d BGB) lesen wir, dass es den Parteien unbenommen bleibt, zwei Mietverträge abzuschließen. „Dann gelten für die Wohnräume die §§ 556d ff. BGB, hinsichtlich des gesonderten Gewerberaummietvertrages sind die Parteien dann aber frei und die Miethöhe wird nicht begrenzt.“ Das hätte hier nahegelegen, wo nach einer Anlage zum Mietvertrag ausdrücklich bezeichnete Flächen als Büroraum vermietet wurden. Ob die 65. Kammer aber dann nicht eine Umgehung der Vorschriften zur Mietpreisbremse angenommen hätte, ist eine andere Frage. Der Eintritt eines neuen Mieters anstelle des bisherigen in ein bestehendes Mietverhältnis gilt nicht als Neuabschluss mit der Folge, dass die Mietpreisbremse unanwendbar ist (AG Neukölln, GE 2022, 745); die 65. Kammer hat in einem ähnlichen Fall eine Umgehung angenommen (WuM 2018, 418).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 91 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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