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Nicht bei Auswechslung der Mietparteien
Mietpreisbremsen nur bei Neuvertrag
26.08.2022 (GE 14/2022, S. 720) Die Mietpreisbremse gilt nur für einen Neuvertrag. Vertragsänderungen gelten nicht als Neuvertrag; das gilt auch für eine Auswechslung der Mietparteien, selbst wenn dabei eine Mieterhöhung vereinbart wird.
Der Fall: Im Mietvertrag war eine Nettokaltmiete von 580 € vereinbart. Nach einer späteren Vereinbarung zwischen der Mieterin, Nachfolgemieterin und Vermieterin sollte die Mieterin aus dem Mietvertrag ausscheiden und die Nachfolgerin in alle Rechte und Pflichten in den Mietvertrag eintreten. Die Nettokaltmiete sollte um 100 € erhöht werden. Die Nachmieterin rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.
Das Urteil: Das AG Neukölln wies die Klage ab. Es liege kein Neuvertrag vor, sondern eine Änderung des bestehenden Mietvertrages, wofür die Mietpreisbremse nicht gelte. Bei einem Parteiwechsel sei darauf abzustellen, ob durch das Eintreten eines anderen Mieters das ursprüngliche Mietverhältnis fortgesetzt oder ein neues begründet werden sollte. Wenn, wie hier, ein dreiseitiger Vertrag abgeschlossen werde, spreche das für eine Vertragsfortsetzung. Daran ändere eine Erhöhung der Nettokaltmiete nichts, da eine vereinbarte Mieterhöhung während eines Mietverhältnisses zulässig sei.
Anmerkung: Das Urteil folgt der einhelligen Meinung der vom Amtsgericht zitierten Kommentarliteratur. Zu verweisen ist auch noch auf Bub/Treier (II Rn. 2574), die betonen, dass im Zweifel kein Neuvertragsabschluss (Novation) anzunehmen ist. Der BGH (GE 2013, 113) sagt ausdrücklich, dass durch Auslegung zu ermitteln ist, ob die Parteien eine Vertragsänderung oder eine Novation gewollt haben, und fügt hinzu (Rn. 20):
„Bei der Auslegung ist jedoch die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen.“
Vermieter sollten daher, wenn ein Mieter nicht gekündigt hat, sondern einen Nachmieter stellen möchte, auf eine Vereinbarung zu dritt hinwirken.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 745 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das AG Neukölln wies die Klage ab. Es liege kein Neuvertrag vor, sondern eine Änderung des bestehenden Mietvertrages, wofür die Mietpreisbremse nicht gelte. Bei einem Parteiwechsel sei darauf abzustellen, ob durch das Eintreten eines anderen Mieters das ursprüngliche Mietverhältnis fortgesetzt oder ein neues begründet werden sollte. Wenn, wie hier, ein dreiseitiger Vertrag abgeschlossen werde, spreche das für eine Vertragsfortsetzung. Daran ändere eine Erhöhung der Nettokaltmiete nichts, da eine vereinbarte Mieterhöhung während eines Mietverhältnisses zulässig sei.
Anmerkung: Das Urteil folgt der einhelligen Meinung der vom Amtsgericht zitierten Kommentarliteratur. Zu verweisen ist auch noch auf Bub/Treier (II Rn. 2574), die betonen, dass im Zweifel kein Neuvertragsabschluss (Novation) anzunehmen ist. Der BGH (GE 2013, 113) sagt ausdrücklich, dass durch Auslegung zu ermitteln ist, ob die Parteien eine Vertragsänderung oder eine Novation gewollt haben, und fügt hinzu (Rn. 20):
„Bei der Auslegung ist jedoch die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen.“
Vermieter sollten daher, wenn ein Mieter nicht gekündigt hat, sondern einen Nachmieter stellen möchte, auf eine Vereinbarung zu dritt hinwirken.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 745 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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