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Anfechtung einzelner Nachzahlungsbeträge
WEG-Jahresabrechnung
13.05.2022 (GE 8/2022, S. 396) Notwendige Folge einer fehlerhaften Einzelbelastung ist, dass auch alle anderen Abrechnungsspitzen fehlerhaft sind, so dass die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären ist.
Der Fall: Dem Kläger gehört ein mit einem Sondernutzungsrecht an einer gärtnerisch genutzten Fläche verbundenes Sondereigentum im EG. Die Verwalterin forderte mit Schreiben vom 19. Juni 2020 den Kläger zu Gartenpflegearbeiten auf der Sondernutzungsfläche auf. Nach Fristablauf beauftragte die Verwalterin zum Preise von 1.008,33 € ein Unternehmen mit der Durchführung der Arbeiten. Am 13. September 2021 beschloss die GdWE mehrheitlich die Jahresabrechnung. In seiner Einzelabrechnung für 2020 wurde der Kläger mit den Kosten dieser Gartenpflegearbeiten voll belastet. Der Kläger erstrebt die anteilige Umlage auf alle Wohnungseigentümer.

Das Urteil: Die Klage hatte Erfolg. Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung wird für ungültig erklärt. Im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz kann sich nach neuem Recht der Beschluss nicht auf das gesamte Rechenwerk, sondern nur auf die sich aus den Einzeljahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse beziehen. Er entspricht jedoch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, die von der Gemeinschaft gezahlte Gartenbaurechnung vollständig dem Kläger anzulasten. Es ist nicht zulässig, materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer durch Einstellung in das Rechenwerk zur Jahresabrechnung als Nachschuss gegen den Schuldner quasi selbst zu titulieren, obwohl das Bestehen dieses Anspruchs streitig ist.
Notwendige Folge der fehlerhaften Einzelbelastung des Klägers ist, dass auch alle anderen Abrechnungsspitzen fehlerhaft sind, so dass nicht nur der auf den Kläger entfallende Nachschuss, sondern alle weiteren Nachschüsse zu korrigieren sind.

Anmerkung: Die Pflicht zur Erhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die damit korrespondierende Pflicht, die Kosten zu tragen, trifft somit alle Wohnungseigentümer anteilig, falls nicht erkennbar in der Teilungserklärung diese Kostentragung auf den Sondernutzungsberechtigten allein übertragen worden ist.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 424 und in unserer Datenbank. 
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister


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