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Zweckbestimmung Keller: Dann ist keine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig
Auslegung der Teilungserklärung
17.11.2021 (GE 20/2021, S. 1236) Bei einer zweckwidrigen Nutzung von Gemeinschaftseigentum steht den Sondereigentümern ein Anspruch auf zweckentsprechende Nutzung bzw. Unterlassung zu. Ein in der Teilungserklärung als „Keller“ bezeichneter Raum darf, auch wenn er sich in einem anderen Teil einer Mehrhausanlage befindet, nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
Der Fall: Der Kläger, Sondereigentümer in einer Mehrhausanlage, fordert von einem anderen Sondereigentümer Unterlassung der Nutzung eines Kellerraums zu Wohnzwecken; beide Sondereigentümer gehören unterschiedlichen Untergemeinschaften an. Im Aufteilungsplan waren die zu Teileigentumseinheiten gehörenden Räumlichkeiten als „Räume im Untergeschoss“ bezeichnet worden.
Das Urteil: Der Kläger ist aktivlegitimiert und kann den Anspruch auf Unterlassung gegen den anderen Sondereigentümer auch als Teil der Untergemeinschaft geltend machen; eine Vergemeinschaftung des Anspruchs war insoweit auch nicht vorgetragen.
Der Kläger muss die Wohnnutzung nicht dulden. Die Bezeichnung im Aufteilungsplan lässt keine andere Zweckbestimmung zu als die eines „Kellers“. Eine Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken scheidet grundsätzlich aus. Eine aufgrund der Zweckbestimmung ausgeschlossene Nutzung kann zwar noch als zulässig angesehen werden, wenn sie nach typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, die anderweitige Nutzung also die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, die bei zweckkonformer Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei aber intensiver und konfliktträchtiger als die Nutzung als Kellerraum.
Der beklagte Sondereigentümer hatte die zu den Kellerräumen gehörenden Erdgeschossräume, die im Aufteilungsplan als „Atelier“ und „Werkstatt“ bezeichnet waren, ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt – zulässigerweise, denn hier war die Wohnnutzung weniger störend als eine zweckkonforme (bspw. durch Schlosserei in der „Werkstatt“).
LG Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2020 - 11 S 129/18 -
Das Urteil: Der Kläger ist aktivlegitimiert und kann den Anspruch auf Unterlassung gegen den anderen Sondereigentümer auch als Teil der Untergemeinschaft geltend machen; eine Vergemeinschaftung des Anspruchs war insoweit auch nicht vorgetragen.
Der Kläger muss die Wohnnutzung nicht dulden. Die Bezeichnung im Aufteilungsplan lässt keine andere Zweckbestimmung zu als die eines „Kellers“. Eine Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken scheidet grundsätzlich aus. Eine aufgrund der Zweckbestimmung ausgeschlossene Nutzung kann zwar noch als zulässig angesehen werden, wenn sie nach typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, die anderweitige Nutzung also die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, die bei zweckkonformer Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei aber intensiver und konfliktträchtiger als die Nutzung als Kellerraum.
Der beklagte Sondereigentümer hatte die zu den Kellerräumen gehörenden Erdgeschossräume, die im Aufteilungsplan als „Atelier“ und „Werkstatt“ bezeichnet waren, ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt – zulässigerweise, denn hier war die Wohnnutzung weniger störend als eine zweckkonforme (bspw. durch Schlosserei in der „Werkstatt“).
LG Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2020 - 11 S 129/18 -
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