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Mietergarten als Wohnwertmerkmal
Alle denkbaren Varianten
08.02.2021 (GE 1/2021, S. 22) „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ lautet eines der Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Wie es unter dem Gesichtspunkt denkbarer Varianten auszulegen ist, machte das LG Berlin in einer neuen Entscheidung deutlich.
Der Fall: Der Vermieter hat auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels für 2019 eine Mieterhöhung geltend gemacht. Streitig war das Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“. Die Zustimmungsklage war erfolgreich.

Das Urteil: Das wohnwerterhöhende Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ lag in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ vor. Wie schon der Wortlaut, insbesondere aber die Abgrenzung zur Variante „Garten zur alleinigen Nutzung“ zeigt, kommt es bei der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ nicht darauf an, ob dieser zur alleinigen Nutzung der jeweiligen Mietpartei zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr genügt es für einen „Mietergarten“, dass dieser allein von den Mietern der jeweiligen Liegenschaft und nicht auch von der Allgemeinheit genutzt werden kann.
Zudem liegt diese Variante – anders als der „Garten zur alleinigen Nutzung“ – nur vor, wenn kein gesondertes Entgelt für die Gartennutzung verlangt wird. Dass der Mietergarten nicht von der Allgemeinheit genutzt werden kann, ergibt sich vorliegend schon daraus, dass ein Zugang unstreitig nur über den Keller des Hauses durch eine gesondert abschließbare Tür möglich ist und der Garten entlang der Grundstücksgrenzen abgezäunt ist.
Dass der Begriff „Garten“ im Mietvertrag gestrichen worden war, hielt das Gericht insoweit für unerheblich, da die dortige Formulierung ersichtlich nur einen zur Wohnung gehörenden Garten betreffe. Ob die Beklagten den Mietergarten tatsächlich nutzen, sei ebenfalls unerheblich, da das Nutzungsverhalten der Mieter nicht wertprägend für die Wohnung sein könne.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 59 und in unserer Datenbank.


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