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Keine Berücksichtigung einer „Vorvormiete“
Neuvermietung unter Mietpreisbremse
28.12.2020 (GE 22/2020, S. 1464) Laut Mietpreisbremse darf bei Vertragsabschluss keine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % oder die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete vereinbart werden. Das LG Berlin (GE 2018, 1460) meinte, wenn vor Neuvermietung ein Gewerbemietverhältnis bestanden habe, könne auf das Wohnraummietverhältnis davor zurückgegriffen werden.
Der Fall: Die Mieterin rügte die vereinbarte Nettokaltmiete, weil sie die Mietspiegelwerte um mehr als 10 % überstieg und verlangte Mietreduzierung und Rückzahlung überzahlter Miete. Das LG Berlin wies die Klage ab, weil vor Mietvertragsabschluss ein Gewerbemietverhältnis bestanden hatte, aber davor ein Wohnraummietverhältnis mit höherer Miete.
Das Urteil: Der BGH hob die Entscheidung auf, weil die Berufung auf das „vorletzte“ Mietverhältnis fehlerhaft sei. Zutreffend sei zwar, dass das vorher bestandene Gewerbemietverhältnis nicht nach § 556e BGB herangezogen werden könne. Nach dem Sinn der Regelung zur Mietpreisbremse können dann aber nicht auf das davor bestandene Wohnraummietverhältnis zurückgegriffen werden, da dies nicht eine Vormiete, sondern eine „Vorvormiete“ sei. Mit dem „vorherigen Mieter“ sei der zeitlich letzte Vormieter gemeint. Der Gesetzgeber habe „ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen“ wollen. Weil das Landgericht zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Feststellungen getroffen hatte, wurde die Sache zurückverwiesen.
Anmerkung: Die Entscheidung des BGH betrifft nur den Fall des dazwischengeschobenen Gewerbemietverhältnisses, kann aber auch auf andere Fälle übertragen werden, in denen vor der Neuvermietung kein Wohnraummietverhältnis bestand, etwa wenn die Wohnung vor der Anschlussvermietung leer stand oder vom Vermieter selbst genutzt wurde. Viele Mietrechtskommentare halten dann § 556e BGB für anwendbar. Wenn der BGH betont, dass der Gesetzgeber ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen wollte, wären auch diese Fälle ausgenommen, sodass der Vermieter sich nicht auf eine Vormiete berufen dürfte.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1485 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der BGH hob die Entscheidung auf, weil die Berufung auf das „vorletzte“ Mietverhältnis fehlerhaft sei. Zutreffend sei zwar, dass das vorher bestandene Gewerbemietverhältnis nicht nach § 556e BGB herangezogen werden könne. Nach dem Sinn der Regelung zur Mietpreisbremse können dann aber nicht auf das davor bestandene Wohnraummietverhältnis zurückgegriffen werden, da dies nicht eine Vormiete, sondern eine „Vorvormiete“ sei. Mit dem „vorherigen Mieter“ sei der zeitlich letzte Vormieter gemeint. Der Gesetzgeber habe „ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen“ wollen. Weil das Landgericht zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Feststellungen getroffen hatte, wurde die Sache zurückverwiesen.
Anmerkung: Die Entscheidung des BGH betrifft nur den Fall des dazwischengeschobenen Gewerbemietverhältnisses, kann aber auch auf andere Fälle übertragen werden, in denen vor der Neuvermietung kein Wohnraummietverhältnis bestand, etwa wenn die Wohnung vor der Anschlussvermietung leer stand oder vom Vermieter selbst genutzt wurde. Viele Mietrechtskommentare halten dann § 556e BGB für anwendbar. Wenn der BGH betont, dass der Gesetzgeber ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen wollte, wären auch diese Fälle ausgenommen, sodass der Vermieter sich nicht auf eine Vormiete berufen dürfte.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 1485 und in unserer Datenbank.
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