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Zusammenlegung zweier Rücklagen
WEG gleichgerichtet
31.07.2020 (GE 13/2020, S. 844) Durch Eigentümerbeschluss können zwei gleichgerichtete Rücklagen zusammengelegt werden.
Der Fall: Die Bauträgerin und teilende Eigentümerin errichtete ein Gebäude mit 75 Eigentumswohnungen, 25 Hobbyräumen und 74 Pkw-Tiefgaragenplätzen. Die Teilungserklärung von 1970 bestimmt, dass die Instandhaltung der Tiefgarage den Miteigentumsbeteiligten gemeinsam obliegt. Für Garagen und auch die Hobbyräume sollen getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Jede der drei Rücklagen soll ausschließlich für die Instandhaltung der Räume/Flächen bereitstehen, denen er gewidmet ist. Eine Änderung der vorgesehenen Umlagen sowie eine etwaige Änderung des Betrages für spätere Wirtschaftsjahre kann von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. In der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2017 wurde unter TOP 2 u. a. beschlossen: Es werden nur noch zwei Instandhaltungsrücklagen gebildet, eine für die Finanzierung der Wohnungen und Hobbyräume, eine für die Tiefgaragen-Eigentümer. Der Beschluss über die Zusammenlegung der Rücklagen wurde angefochten. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die getrennte Instandhaltungsrücklage für Hobbyräume undurchführbar und damit nichtig sei.

Das Urteil: Das LG weist die Berufung zurück. Die Beschlusskompetenz ist gegeben, da die Gemeinschaftsordnung keine wirksame Regelung betreffend die Ansammlung einer solchen für die Hobbyraum-Eigentümer begründet hat. Die Gemeinschaftsordnung hat – was Voraussetzung für die getrennte Rückenlage wäre – eine ausschließliche Instandhaltungslast nur der Eigentümer der Hobbyräume für diese im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume nicht begründet. In den vergangenen Jahren hat keine Zuführung in eine getrennte Instandhaltungsrücklage für die Hobbyräume stattgefunden, während die Rücklagen für die Wohnungen ordnungsgemäß vorhanden sind. Mithin ist die Sanierung der Fenster der Hobbyräume zu Lasten der allgemeinen Rücklage und somit auf Kosten aller übrigen Wohnungseigentümer durchzuführen. Gemeinschaftseigentum ist von der Gemeinschaft instand zu halten, somit auch aus der allgemeinen Gemeinschaftskasse für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fenster der Hobbyräume.

Anmerkung: Die gegenwärtige Verwaltung hat sich offenbar viel Mühe gemacht, auch im Übrigen alle Betriebskosten möglichst differenziert zu regeln und dafür die Zustimmung der Mehrheit bekommen, die nach Abweisung der Klage künftig auch in allen übrigen Bestandteilen bestandskräftig geworden ist. Ob sich die übertriebene Genauigkeit bei den folgenden Jahresabrechnungen als praktikabel herausstellt, begegnet erheblichen Zweifeln: So ist z. B. für Kosten der „Müllentsorgung/Frischwasserkosten/Abwasserkosten/Allgemeinstrom“ der errechnete und auf die Wohnungen entfallende Anteil nach Personen-Monaten umgelegt; hierbei wird festgelegt, „dass sich die in der Wohnung aufhaltenden Personen berücksichtigt werden, mindestens jedoch eine Person je Monat (Erwachsene und Kinder jeden Alters)“! Welche Listen dazu geführt werden müssen, um solche Kleinbeträge verteilen zu können, ist kaum auszumalen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 879 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister


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