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LexFox/wenigermiete.de verleitet Mieter zu vom Gesetz nicht gedeckten Forderungen
An Betrugsversuch grenzende Rückforderungen
12.03.2020 (GE 5/2020, 283) Noch bevor das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (sog. Mietendeckel) veröffentlicht, geschweige denn in Kraft war, erhielten viele Vermieter Schreiben von Mietern mit der Aufforderung, eine Reihe von Auskünften zu geben und Rückzahlungen ab dem 18. Juni 2019 angeblich überzahlter Mieten zu leisten. Wie sich aus den Schreiben ergibt, steckt das Unternehmen LexFox (wenigermiete.de) dahinter. Die Schreiben sind der reinste Bauernfang, und sie könnten auch als versuchter Betrug gewertet werden.
Die Schreiben beginnen damit, dass der Vermieter aufgefordert wird, mitzuteilen, ob es sich bei der Wohnung des Mieters um
■ Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
■ Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
■ Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,
■ Wohnraum in einem Wohnheim oder
■ Wohnraum, den eine juristische Per­son des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohl­fahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet,
handelt.
Falls eines davon zuträfe, möge man das bitte begründen und dafür Belege (!) beifügen.
Wohnraum, auf den eines dieser Merkmale zutrifft, ist bekanntlich vom Geltungsbereich des Gesetzes ausgenommen (§ 1 MietenWoG Bln). Da das Gesetz für solche Wohnungen nicht gilt, hat der Mieter einer solchen Wohnung nach unserer Auffassung auch keinen unmittelbaren Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Ein Auskunftsanspruch könnte bestenfalls dann bestehen, wenn der Mieter gewichtige Anhaltspunkte vorträgt, dass der Wohnraum doch dem Mietendeckelgesetz unterfällt und der Vermieter mindestens durch sein Verhalten erkennen lässt, dass er gegenteiliger Ansicht ist. In der Folge wird durch das von LexFox/wenigermiete.de vorbereitete Schreiben das Bezugsdatum abgefragt, die Ausstattung, ob eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vorliegt, und wenn ja, mit welchen Ausstattungsmerkmalen.
Unverfrorenerweise wird dann auch noch die Beifügung von „Nachweise[n], die die Richtigkeit der erteilten Auskünfte belegen“, gefordert, obwohl der Mieter dies unschwer selbst beantworten kann, da er die Ausstattung seiner Wohnung kennt. Anschließend wird damit gedroht, dass, „wenn Sie die Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilen, Sie eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung begehen, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden kann“.
Das erste der Redaktion bekannt gewordene Schreiben dieser Art stammt vom 2. Februar 2020, also von einem Tag, an dem noch nicht einmal das Gesetzgebungsverfahren beendet und das Gesetz weder veröffentlicht und schon gar nicht in Kraft getreten war!
Und gefordert wurde, „diese Auskünfte unverzüglich, spätestens jedoch bis zum 20. Februar 2020 (nachfolgend „Fristende“), zu erteilen.
Aber es kommt noch übler: Anschließend wird in dem Schreiben nämlich die Mietobergrenze i.S.d. § 4 i.V.m. §§ 6, 7 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung für die Wohnung unter Einbeziehung der Wohnlage „gemäß Wohnlagenverzeichnis“ – das es noch gar nicht gibt (!) – und vom Vermieter „die Abgabe einer Erklärung verlangt, wonach die neun Monate nach Verkündung des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung zulässige Höchstmiete pro Monat … € beträgt und die darüber hinausgehende Vereinbarung der Miete nichtig ist“.
Begründet wird diese Forderung damit, dass der Mieter schon jetzt Rechtssicherheit in Bezug auf die geschuldete Miete beanspruchen dürfe.
Auch hier wird in dem Schreiben der Vermieter aufgefordert, diese Erklärung bis zum Fristende (20. Februar 2020) abzugeben. Wir meinen: ein plumper Betrugsversuch. Falls ein Vermieter daraufhin eine solche Erklärung abgegeben haben sollte, ist unbedingt zu empfehlen, Rechtsrat einzuholen und die Möglichkeit einer Anfechtung beispielsweise wegen arglistiger Täuschung zu prüfen; u. U. muss auch an die Möglichkeit einer Strafanzeige gedacht werden, denn es kommt noch schlimmer.
Im letzten Teil des Schreibens werden Vermieter, die im Zeitraum zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete erhöht haben, aufgefordert, die in diesem Zeitraum vom Mieter bezahlten Mieterhöhungsbeträge – wiederum „bis zum Fristende“ (20. Februar 2020) – zurückzuzahlen, weil diese Mieterhöhung „gemäß § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung verboten und damit unwirksam (§ 134 BGB)“ sei – aus unserer Sicht ein glatter Betrugsversuch, denn zulässige Mieterhöhungen zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes bleiben wirksam, der Vermieter darf die Mieterhöhungsbeträge auch behalten, er muss lediglich den Zahlbetrag ab der Märzmiete 2020 auf die Stichtagsmiete senken.
Abschließend wird der Vermieter mit derselben Fristsetzung aufgefordert, „zu bestätigen, dass die künftig geschuldete Miete bis auf Weiteres nur … € beträgt“.
Am Ende des Schreibens heißt es dann:
„Bitte beachten Sie, dass wir uns vorbehalten, die zuständigen Behörden über den Sachverhalt in Kenntnis zu setzen. Bitte beachten Sie ferner, dass wir uns vorbehalten, bei nicht rechtzeitiger Erfüllung der hier geltend gemachten Forderungen rechtliche Hilfe des Mieterportals wenigermiete.de (LexFox GmbH) in Anspruch zu nehmen. Die Kosten dieser Rechtsdurchsetzung haben Sie zu tragen.“
Damit ist dann die Katze aus dem Sack.
Der Vermieter könnte auf diesen Unsinn etwa wie folgt reagieren:

Sehr geehrte Mieter!
Die in Ihrem Schreiben vertretenen Rechtsansichten sind falsch. Ich muss sie daher zurückweisen.

1. Auskünfte zum Mietendeckel
Die Frist für die Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 läuft bis zum 22. April 2020 (zwei Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes). Sie haben daher kein Recht, eine kürzere Frist zu setzen.
Bis zum 22. April 2020 muss der Vermieter gemäß § 6 Abs. 4 lediglich die Umstände mitteilen, die den Mieter in die Lage versetzen, die in § 6 Abs. 1 bis 3 geregelte Mietobergrenze zu errechnen.
Dies sind:
– Baujahr (der Wohnung),
– ob die Wohnung über eine Sammelheizung und/oder ein Bad verfügt,
– ob sie in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt, und
– ob sie über eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln verfügt.
Der Vermieter muss die Mietobergrenze nicht berechnen und keinen bestimmten Betrag nennen.
Es genügt die Mitteilung, ob die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt. Die dafür maßgeblichen Merkmale müssen nicht dargelegt werden.
Damit Sie nachprüfen können, ob Ihre Wohnung eine moderne Ausstattung hat, nenne ich Ihnen die in § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln aufgeführten Merkmale.
Eine moderne Ausstattung liegt gemäß § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln vor, wenn der Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
– schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
– Einbauküche,
– hochwertige Sanitärausstattung,
– hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
– Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mitzuteilen, welche der Merkmale für eine moderne Ausstattung erfüllt sind.
Eine Bekanntgabe per eMail ist zulässig.

2. Mietsenkung
Gemäß § 5 Abs. 3 MietenWoG Bln ist die ab Dezember 2020 fällig werdende Miete abzusenken. Der Betrag, den der Vermieter von da an nur noch fordern darf, ergibt sich aus § 5 des MietenWoG Bln. Dieser Betrag kann derzeit jedoch noch nicht errechnet werden, da hierzu erst noch die Verordnung über die Wohnlagenzuordnung von der Senatsverwaltung erlassen werden muss. Die Aufforderung, bereits jetzt mitzuteilen, auf welchen Betrag die Mietforderung ab Dezember abgesenkt werden wird, kann daher derzeit nicht erfüllt werden und geht deshalb ins Leere.

3. Rückforderung aufgrund des Mietenstopps
Die nach dem 18. Juni 2019 erfolgte Mieterhöhung ist bis zum Inkrafttreten des Gesetzes wirksam. Der Mieter hat daher kein Recht, diese Miete zurückzufordern, soweit sie die Monate bis Februar 2020 betrifft.
Erst die nach dem 23. Februar 2020 fällig werdenden Mieten dürfen von dem Mieter nur noch insoweit gefordert und entgegengenommen werden, wie die Miete am 18. Juni 2019 vereinbart war.
Der Anspruch auf Rückforderung ist daher unbegründet.
Das Schreiben stellt daher einen Betrugsversuch dar, da Sie versuchen, den Vermieter durch eine Täuschung über die Rechtslage zu einer Zahlung zu veranlassen, zu der er nicht verpflichtet ist.
Sie werden hiermit aufgefordert, bis zum …………… auf Ihre angeblichen Rückforderungsrechte ausdrücklich zu verzichten. Falls Ihre Erklärung nicht fristgemäß eingeht, wird unverzüglich eine negative Feststellungsklage zur Klärung Ihrer angeblichen Ansprüche angestrengt. Im Unterliegensfall gehen die Kosten dieses Rechtsstreits zu Ihren Lasten.
Mit freundlichen Grüßen


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