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„Lompscher-Kosten“ umlagefähig?
Mietendeckel
11.03.2020 Frage:
Als privater Eigentümer eines Altberliner Miethauses stellen sich uns folgende Fragen:
1. Bezugsfertigkeit der jeweiligen Wohnungen:
Das Haus wurde vor 1900 gebaut, im 2. Weltkrieg teilweise durch Bombentreffer zerstört und danach notdürftig repariert. In den 1990er Jahren hat der Voreigentümer durch aufwendige Grundrissveränderungen die Wohnungszuschnitte so erheblich verändert, dass danach erst neue großzügige Bäder eingebaut werden konnten. Kann für diese (durch Grundrissänderung vergrößerten) Wohnungen als Jahr der Bezugsfertigkeit der Zeitraum 1991 bis 2002 (Nr. 11 in der Mietentabelle) angegeben werden?
2. Umlegbarkeit der Auskunftskosten:
Nach dem neuen Gesetz ist der Vermieter binnen zwei Monaten verpflichtet, allen Mietern Auskunft über das Jahr der Bezugsfertigkeit ihrer Wohnung bzw. über die relevanten Ausstattungsmerkmale zu geben. Bei Falschangaben drohen extreme Bußgelder.
Um dem zu entgehen, müssen die Vermieterangaben also sehr exakt sein, im Einzelfall müssen die alten wohnungsspezifischen Bauakten belegsicher ermittelt oder Auskünfte vom Voreigentümer hierzu eingeholt werden, was sehr zeit- und kostenintensiv werden kann.
Können diese Mehrkosten, zu dem Vermieter per Gesetz gezwungen werden, auf die Mieter umgelegt werden, wenn ja, wie und mit welcher Begründung? Schließlich handelt es sich hier nicht um typische Verwaltungskosten (die der Vermieter zu tragen hat), sondern um sehr untypische „Lompscher-Kosten“.
W. D., Berlin
Antwort:
1. Die „erstmalige Bezugsfertigkeit“ nach § 6 des Mietendeckelgesetzes ist nichts anderes als die Baualtersklasse, die als Merkmal der Beschaffenheit für die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu berücksichtigen ist. Da sich die Bezugsfertigkeit nach dem Mietendeckelgesetz an den Baualtersklassen des Berliner Mietspiegels orientiert, kann man dessen Definition zur Bezugsfertigkeit heranziehen, die wie folgt lautet:
„Die Wohnung ist grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet.
Eine davon abweichende Bezugsfertigkeit der Wohnung ergibt sich bei
■ Wiederaufbau (z. B. nach vollständiger Zerstörung)
■ Wiederherstellung z. B. eines nicht mehr zu
Wohnzwecken geeigneten Hauses oder erstmalige Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume
■ Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden (z. B. Dachgeschossausbau, Anbau)
■ neubaugleicher Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde.“
Umfangreiche Sanierungsarbeiten reichen ebenso wenig aus, um eine andere Baualtersklasse anzunehmen, wie eine Zusammenlegung von Wohnungen oder eine Veränderung des Grundrisses (LG Berlin, GE 2018, 935). Maßgeblich ist die „charakteristische Bauweise für eine Zeitperiode“, die auch durch umfassende Modernisierungsarbeiten nicht verändert wird (LG Berlin, GE 2013, 57). Die Nr. 11 der Mietentabelle des Mietendeckelgesetzes wäre in Ihrem Fall also wohl nicht anwendbar.
2. Die „Lompscher-Kosten“ können nicht auf die Mieter umgelegt werden; auch ein Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch gegen den Senat ist ausgeschlossen.
Das Haus wurde vor 1900 gebaut, im 2. Weltkrieg teilweise durch Bombentreffer zerstört und danach notdürftig repariert. In den 1990er Jahren hat der Voreigentümer durch aufwendige Grundrissveränderungen die Wohnungszuschnitte so erheblich verändert, dass danach erst neue großzügige Bäder eingebaut werden konnten. Kann für diese (durch Grundrissänderung vergrößerten) Wohnungen als Jahr der Bezugsfertigkeit der Zeitraum 1991 bis 2002 (Nr. 11 in der Mietentabelle) angegeben werden?
2. Umlegbarkeit der Auskunftskosten:
Nach dem neuen Gesetz ist der Vermieter binnen zwei Monaten verpflichtet, allen Mietern Auskunft über das Jahr der Bezugsfertigkeit ihrer Wohnung bzw. über die relevanten Ausstattungsmerkmale zu geben. Bei Falschangaben drohen extreme Bußgelder.
Um dem zu entgehen, müssen die Vermieterangaben also sehr exakt sein, im Einzelfall müssen die alten wohnungsspezifischen Bauakten belegsicher ermittelt oder Auskünfte vom Voreigentümer hierzu eingeholt werden, was sehr zeit- und kostenintensiv werden kann.
Können diese Mehrkosten, zu dem Vermieter per Gesetz gezwungen werden, auf die Mieter umgelegt werden, wenn ja, wie und mit welcher Begründung? Schließlich handelt es sich hier nicht um typische Verwaltungskosten (die der Vermieter zu tragen hat), sondern um sehr untypische „Lompscher-Kosten“.
W. D., Berlin
Antwort:
1. Die „erstmalige Bezugsfertigkeit“ nach § 6 des Mietendeckelgesetzes ist nichts anderes als die Baualtersklasse, die als Merkmal der Beschaffenheit für die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu berücksichtigen ist. Da sich die Bezugsfertigkeit nach dem Mietendeckelgesetz an den Baualtersklassen des Berliner Mietspiegels orientiert, kann man dessen Definition zur Bezugsfertigkeit heranziehen, die wie folgt lautet:
„Die Wohnung ist grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet.
Eine davon abweichende Bezugsfertigkeit der Wohnung ergibt sich bei
■ Wiederaufbau (z. B. nach vollständiger Zerstörung)
■ Wiederherstellung z. B. eines nicht mehr zu
Wohnzwecken geeigneten Hauses oder erstmalige Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume
■ Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden (z. B. Dachgeschossausbau, Anbau)
■ neubaugleicher Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde.“
Umfangreiche Sanierungsarbeiten reichen ebenso wenig aus, um eine andere Baualtersklasse anzunehmen, wie eine Zusammenlegung von Wohnungen oder eine Veränderung des Grundrisses (LG Berlin, GE 2018, 935). Maßgeblich ist die „charakteristische Bauweise für eine Zeitperiode“, die auch durch umfassende Modernisierungsarbeiten nicht verändert wird (LG Berlin, GE 2013, 57). Die Nr. 11 der Mietentabelle des Mietendeckelgesetzes wäre in Ihrem Fall also wohl nicht anwendbar.
2. Die „Lompscher-Kosten“ können nicht auf die Mieter umgelegt werden; auch ein Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch gegen den Senat ist ausgeschlossen.
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