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Keine unbefristete Belegungsbindung durch Gemeinde zulässig
Subventionierter Grundstücksverkauf
03.02.2020 (GE 24/2019, S. 1609) Bei im 3. Förderweg gebauten Sozialwohnungen werden Belegungsrechte individuell vereinbart. Ohne zeitliche Begrenzung ist das allerdings nicht zulässig, so dass nach einem angemessenen Zeitraum die Belegungsbindung wegfallen muss.
Der Fall: Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, hatte von der Stadt Grundstücke gekauft, die im Rahmen des sogenannten 3. Förderweges (§ 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Beklagte der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Ge­gen­zug, der Stadt ein zeitlich unbefristetes Belegungsrecht mit verbilligter Miete für WBS-Inhaber einzuräumen, das durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert wurde. Die Klägerin meinte, nach Ablauf von 20 Jahren sei die Sozialbindung entfallen und die Dienstbarkeit könne gelöscht werden. Landgericht und Oberlandesgericht verneinten einen Anspruch der Klägerin; die Revision war erfolgreich.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof meinte, eine zeitlich unbefristete Verpflichtung sei nach § 134 BGB unwirksam, was sich schon aus dem Wortlaut des § 88d II. WoBauG ergebe. Danach sei eine Dauer der Zweckbestimmung von 15 Jahren vorgesehen, wenn nicht ein längerer Zeitraum wegen der Art der Förderung geboten sei. Die Zweckbestimmung müsse daher immer zeitlich begrenzt sein, was auch aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folge. In entsprechender Anwendung des § 139 BGB komme es daher darauf an, welchen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum die Parteien bei Vertragsschluss vereinbart hätten. Die spätere Entwicklung von Mieten und Kreditkonditionen sei dafür nicht maßgeblich, sondern das Ausmaß der Vorteile durch den vergünstigten Kredit. Im Zweifel sei anzunehmen, dass während der Laufzeit des vergünstigten Kredits die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte fortbestehen sollen. Einzelheiten dazu seien vom Oberlandesgericht noch zu klären, an das der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde.

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