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Ausnahme von der Mietpreisbremse: Umfassende Modernisierung ab 700 €/m2 Investitionsaufwand
Auch die Art der Maßnahmen ist entscheidend
23.12.2019 (GE 21/2019, S. 1350) Nach einer umfassenden Modernisierung kann die Miete frei vereinbart werden; was darunter zu verstehen ist, wird im BGB nicht definiert. Die spärlichen Landgerichtsentscheidungen dazu sagen: Aufwand in Höhe von etwa einem Drittel der Neubaukosten und überwiegend Wertverbesserungen.
Der Fall: Der Mieter einer Wohnung in Prenzlauer Berg hatte eine Nettokaltmiete von 1.600 € vereinbart; nach dem Mietspiegel betrug die ortsübliche Vergleichsmiete 931,73 €. Die Vermieterin hatte vorher umfangreiche Bauarbeiten durchgeführt; nachdem der Mieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse eine überhöhte Miete gerügt hatte, berief sich die Vermieterin auf eine umfassende Modernisierung. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung und Feststellung einer Teilwirksamkeit der vereinbarten Miete wurde durch rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Mitte abgewiesen.

Das Urteil: Das Amtsgericht Mitte schloss sich der herrschenden Auffassung an, wonach eine umfassende Modernisierung dann vorliegt, wenn ein erheblicher Bauaufwand mit Kosten in Höhe von etwa einem Drittel der Kosten für einen Neubau anzunehmen ist, und wenn weiter eine qualitative Verbesserung der Wohnung erreicht wird. Diese Begrenzung stelle einen Ausgleich dar zwischen dem Zweck der Mietpreisbremse, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, und dem Zweck der Ausnahmevorschrift, Investitionen in wesentliche Verbesserungen des Wohnraums weiterhin zu fördern bzw. nicht zu verhindern. Die Kosten für einen Neubau schätzt das Gericht mit 2.000 €/m2; die Verbesserung lag in der vollständigen Erneuerung der Elektrik, umfassenden Modernisierung der Küche und des Bades. Auch die Überarbeitung und der Neuanstrich der Räume war hinzuzuziehen, weil bei überwiegenden Modernisierungen Instandsetzungskosten nicht herauszurechnen sind.

Anmerkung: So auch LG Berlin (63 S 293/17, GE 2018, 1527); vgl. LG Berlin (65 S 25/18, WuM 2019, 447): Wenn das Schwergewicht der Maßnahmen nicht auf Verbesserungen in wesentlichen Bereichen wie Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetischen Eigenschaften liegt, ist keine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556f BGB anzunehmen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1422 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann


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