Erste Meldungen zur Einigung vom 18. Oktober

21.10.2019 Mehr dazu im nächsten GRUNDEIGENTUM (21/19)

Der Mietendeckel
Am 18. Oktober 2019 haben sich die SPD, Linke und Grüne auf einen Mietendeckel
geeinigt.

Mietenstopp
Für fünf Jahre wird die Miete auf dem Stand eingefroren, den sie am 18. Juni 2019
hatte.
Auch bei Staffel- und Indexmieten wird die Miete auf die am 18. Juni 2019
geschuldete Miete eingefroren.
Ab 2022 soll es möglich sein, die Miete um 1,3 Prozent jährlich anzuheben.

Mietobergrenze (siehe Tabelle oben)
Gesetzlich werden Mietobergrenzen festgelegt. die sich am Mietspiegel 2013
orientieren. Danach betrugen die Mieten vor sechs Jahren für normal
ausgestattete Wohnungen (also mit Sammelheizung und Bad) zwischen 5,95 und
9,80 Euro. Auf diese Werte sollen, entsprechend den in Berlin seit 2013
gestiegenen Einkommen, 13,4 Prozent aufgeschlagen werden.
Neben dem Baujahr und der Ausstattung soll auch die Lage berücksichtigt werden.
Für einfache Lagen soll ein Abschlag von 28 Cent/Quadratmeter berücksichtigt
werden, für mittlere Lagen ein Abschlag von 9 Cent/Quadratmeter und für gute
Lagen ein Zuschlag von 74 Cent/Quadratmeter. Die Tabellen sollen am 22. Oktober
veröffentlicht werden.

Mieterwechsel
Bei einer Wiedervermietung nach Auszug des Mieters darf die neue Miete
höchstens so hoch sein wie die Vormiete. Lag diese über der Mietobergrenze,
muss die Miete auf die Mietobergrenze abgesenkt werden.
Besonders niedrige Mieten (unter 5 Euro/Quadratmeter) dürfen bei der
Wiedervermietung um bis zu 1 Euro auf höchstens 5 Euro/Quadratmeter
angehoben werden.

Behördliche Absenkung der Miete
Eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze liegt, kann auf Antrag
auf 120 Prozent der Mietobergrenze abgesenkt werden. Die Regelung soll erst
neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.
Die ursprüngliche Absicht, dass die Miete abgesenkt werden kann, wenn sie mehr
als 30 % des Haushaltseinkommens der Mieter beträgt, wurde aufgegeben.

Modernisierungen
Modernisierungsmieterhöhungen sind bis zu einer Höhe von 1 Euro/Quadratmeter
lediglich anzeigepflichtig.
Modernisierungsmieterhöhungen, die darüber hinausgehen, sind nur zulässig,
wenn für die Modernisierungsmaßnahme Förderprogramme genutzt werden.
Gefördert werden ausschließlich Maßnahmen, die die Barrierefreiheit herstellen
oder für eine energetische Sanierung erforderlich sind. Die Mieterhöhung darf
lediglich einen zusätzlichen Euro betragen.

Erfasste Wohnungen
Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“),
Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1.
Januar 2014 bezugsfertig waren, werden von dem Mietendeckel nicht erfasst.
Dagegen werden auch möblierte Wohnungen und Studierendenwohnungen von
dem Gesetz erfasst.

Rechtsbehelfe
Es bleibt dabei, dass ein außergerichtliches Rechtsbehelfsverfahren
ausgeschlossen wird. Der Eigentümer muss unmittelbar Klage erheben. Diese wird
keine aufschiebende Wirkung haben.

Verabschiedung
Das Gesetz soll im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.

Verfassungswidrigkeit
Nach Ansicht der Immobilienverbände ist das Gesetz verfassungswidrig, weil die
Gesetzgebungsbefugnis für das Mietrecht dem Bund zusteht. Darüber hinaus
stehen die geplanten Regelungen im Widerspruch zu dem bundesgesetzlich
geregelten Mietrecht und sind deshalb unwirksam.

Autor: Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg a.D.

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