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Keine Entschädigung des Erbbauberechtigten nach Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf
Ausschluss durch Vereinbarung und Unterschiede zum „Heimfall“
11.10.2019 (GE 18/2019, S. 1143) Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Die Entschädigung kann im Erbbaurechtsvertrag aber ausgeschlossen werden (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG).
Der Fall: In der notariellen Urkunde zur Bestellung eines Erbbaurechts hieß es: „Das Erbbaurecht endet am 30. Juni 2018 […]. Die Grundstückseigentümer haben der Erbbauberechtigten keine Heimfallentschädigung zu zahlen.“ Nach Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch wurden Grundstück und Erbbaurecht veräußert. Nach Ablauf des 30. Juni 2018 beantragte die Grundstückseigentümerin Löschung des Erbbaurechts. Da zum Erbbaurecht ein Bauwerk gehörte, beantragte die letzte Inhaberin des Erbbaurechts die Eintragung einer Reallast als „Entschädigungsforderung“ anstelle des im Grundbuch eingetragenen Erbbaurechts. Das Grundbuchamt hat das Erbbaurecht gelöscht und das Erbbaugrundbuch geschlossen. Den Antrag auf Eintragung der Reallast als „Entschädigungsforderung“ hat es zurückgewiesen. Dagegen die Beschwerde der letzten Erbbauberechtigten.
Die Entscheidung: Ohne Erfolg! Der letzten Erbbauberechtigten steht keine Entschädigung wg. des Bauwerks zu. Zwar bestimmt § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten hat, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt. Eine solche Entschädigungsforderung kann aber vertraglich ausgeschlossen und zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG). Davon sei vorliegend bei der Bestellung des Erbbaurechts Gebrauch gemacht worden. Zwar sei der Ausschluss der Entschädigungsforderung im Erbbaurechtsvertrag missverständlich formuliert, soweit es dort heißt, der Grundstückseigentümer müsse keine „Heimfallentschädigung“ zahlen. Die Auslegung des Vertrages ergebe aber, dass mit „Heimfallentschädigung“ eine Entschädigung i.S.d. § 27 Abs. 1 ErbbauRG gemeint sei. Denn beim Heimfall geht es um eine im Erbbauvertrag vereinbarte Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Hingegen ist bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf kein Heimfall denkbar. Da im vorliegenden Fall die Besteller des Erbbauchrechts keinen Heimfall geregelt haben, kann mit dem vereinbarten Ausschluss einer „Heimfallentschädigung“ nur der Verzicht auf eine Entschädigung im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG gemeint gewesen sein.
Anmerkung: Der Begriff „Heimfall“ wird – zumindest von juristischen Laien – oft falsch verstanden. Die Verpflichtung zur Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer (Heimfall) ist zu unterscheiden von der Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf oder andere Umstände. Während das Erbbaurecht im letztgenannten Fall erlischt und im Grundbuch zu löschen ist, wird es im erstgenannten Fall übertragen und bleibt bestehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1179 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Ohne Erfolg! Der letzten Erbbauberechtigten steht keine Entschädigung wg. des Bauwerks zu. Zwar bestimmt § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG, dass der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten hat, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt. Eine solche Entschädigungsforderung kann aber vertraglich ausgeschlossen und zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG). Davon sei vorliegend bei der Bestellung des Erbbaurechts Gebrauch gemacht worden. Zwar sei der Ausschluss der Entschädigungsforderung im Erbbaurechtsvertrag missverständlich formuliert, soweit es dort heißt, der Grundstückseigentümer müsse keine „Heimfallentschädigung“ zahlen. Die Auslegung des Vertrages ergebe aber, dass mit „Heimfallentschädigung“ eine Entschädigung i.S.d. § 27 Abs. 1 ErbbauRG gemeint sei. Denn beim Heimfall geht es um eine im Erbbauvertrag vereinbarte Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Hingegen ist bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf kein Heimfall denkbar. Da im vorliegenden Fall die Besteller des Erbbauchrechts keinen Heimfall geregelt haben, kann mit dem vereinbarten Ausschluss einer „Heimfallentschädigung“ nur der Verzicht auf eine Entschädigung im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG gemeint gewesen sein.
Anmerkung: Der Begriff „Heimfall“ wird – zumindest von juristischen Laien – oft falsch verstanden. Die Verpflichtung zur Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer (Heimfall) ist zu unterscheiden von der Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf oder andere Umstände. Während das Erbbaurecht im letztgenannten Fall erlischt und im Grundbuch zu löschen ist, wird es im erstgenannten Fall übertragen und bleibt bestehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 1179 und in unserer Datenbank.
Autor: Dr. Egbert Kümmel
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